Tours, capitale historique de la Touraine, s’impose comme une destination privilégiée pour l’investissement immobilier. Nichée au cœur de la vallée de la Loire, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, la ville conjugue harmonieusement qualité de vie, dynamisme économique et patrimoine exceptionnel. Entre son centre-ville aux façades de tuffeau, ses quais de Loire aménagés et ses villages de caractère alentour, Tours attire chaque année de nouveaux habitants séduits par son art de vivre.
Pour les investisseurs, le marché immobilier tourangeau présente des atouts remarquables : des prix encore abordables comparés aux grandes métropoles, une demande locative soutenue portée par une population étudiante importante, et un cadre de vie qui ne cesse d’attirer de nouveaux résidents. Le neuf y trouve naturellement sa place, avec des programmes de qualité qui répondent aux attentes des acquéreurs.
Ce guide vous propose une analyse complète du marché de l’immobilier neuf à Tours : les atouts de la ville, les tendances actuelles, les prix par quartier, les opportunités d’investissement et les conseils pour réussir votre projet.
Pour réussir votre projet en toute sérénité, bénéficiez de l’accompagnement expert de Habineo, de votre première recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Tours, une ville aux multiples atouts
Un patrimoine exceptionnel
Tours bénéficie d’un cadre de vie exceptionnel, au cœur de la vallée de la Loire. Son centre-ville historique, avec ses ruelles pavées et ses maisons à colombages, est l’un des mieux préservés de France. La ville est également le point de départ idéal pour découvrir les châteaux de la Loire : Chenonceau, Amboise, Villandry, Azay-le-Rideau… Un patrimoine qui attire chaque année des millions de visiteurs et contribue à l’attractivité du territoire.
Un dynamisme économique réel
La métropole tourangelle dispose d’un tissu économique diversifié et dynamique :
- Secteur médical et pharmaceutique : CHU, laboratoires de recherche, pôle de compétitivité
- Nouvelles technologies : French Tech Tours, start-ups, industries numériques
- Tourisme et gastronomie : atout majeur de la région
- Services et administration : préfecture, conseil départemental, nombreuses entreprises
Une ville étudiante majeure
Avec plus de 30 000 étudiants, Tours est l’une des principales villes étudiantes de l’ouest de la France. L’Université de Tours (François-Rabelais), les écoles d’ingénieurs et de commerce, et les nombreux BTS attirent chaque année des milliers de jeunes. Cette population génère une demande locative permanente, particulièrement sur les petites surfaces.
Une position géographique stratégique
À seulement 1 heure de Paris en TGV, 1 heure de Nantes, 1h30 de Lyon et 2 heures de Bordeaux, Tours bénéficie d’une excellente accessibilité. La gare TGV, le réseau autoroutier et l’aéroport Tours-Val de Loire en font un carrefour régional majeur.
Une qualité de vie reconnue
La ville compte de nombreux parcs et jardins (le jardin des Prébendes, le jardin botanique, les bords de Loire), une offre culturelle dense (opéra, musées, festivals) et une gastronomie réputée (vins de Touraine, spécialités locales). Ces atouts expliquent pourquoi Tours est régulièrement citée parmi les villes où il fait bon vivre.
Le marché immobilier tourangeau en 2026
Des prix en hausse mais toujours accessibles
Le marché immobilier tourangeau confirme sa dynamique positive. Les prix ont progressé de manière significative ces dernières années, mais restent très accessibles comparés aux grandes métropoles françaises.
| Type de bien | Prix moyen au m² (2026) | Évolution sur 5 ans |
|---|---|---|
| Appartement ancien | 3 000 – 3 500 € | +12 à 18 % |
| Appartement neuf | 4 000 – 4 800 € | +10 à 15 % |
| Maison ancienne | 2 800 – 3 800 € | +10 à 15 % |
| Maison neuve | 3 800 – 4 500 € | +8 à 12 % |
Le marché du neuf
Dans l’immobilier neuf, les prix varient selon la localisation et le standing du programme.
| Secteur | Prix moyen au m² (neuf) |
|---|---|
| Centre-ville | 4 500 – 4 800 € |
| Quartier des Prébendes | 4 500 – 4 800 € |
| Quartier des Halles | 4 500 – 4 800 € |
| Gare / Rives de Loire | 4 200 – 4 500 € |
| Quartier de la Berge | 4 200 – 4 500 € |
| Quartier Velpeau | 4 000 – 4 300 € |
| Quartier Saint-Symphorien | 4 000 – 4 300 € |
| Périphérie (Saint-Pierre-des-Corps, Joué-lès-Tours) | 3 500 – 4 000 € |
Le marché locatif
Le marché locatif tourangeau est particulièrement tendu, porté par la population étudiante et les jeunes actifs.
| Type de bien | Loyer moyen au m² | Loyer mensuel moyen |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 14 – 16 € | 400 – 500 € |
| T2 | 12 – 14 € | 550 – 700 € |
| T3 | 10 – 12 € | 700 – 900 € |
| T4 et plus | 9 – 11 € | 900 – 1 200 € |
Une tension locative favorable aux investisseurs
Avec un taux de vacance locative très faible (moins de 4 % dans les zones recherchées), Tours offre un environnement sécurisé pour l’investissement locatif. La demande est particulièrement forte sur les petites surfaces (studios et T2) à proximité du centre-ville, des transports et des facultés.
Des taux de rendement attractifs
| Type de bien | Rendement brut estimé |
|---|---|
| Studio / T1 | 5,0 % – 6,0 % |
| T2 | 4,8 % – 5,5 % |
| T3 | 4,5 % – 5,2 % |
| T4 et plus | 4,0 % – 5,0 % |
Pour une estimation précise de votre budget, l’expertise de Habineo vous aide à y voir plus clair, de votre première recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Les quartiers où investir à Tours
Le Centre-Ville
Le cœur historique de Tours, avec ses ruelles pavées, ses maisons à colombages et ses commerces, est le quartier le plus recherché. Les programmes neufs y sont rares et souvent haut de gamme.
- Prix dans le neuf : 4 500 € à 4 800 €/m²
- Profil : investisseurs patrimoniaux, résidences principales haut de gamme, professions libérales
- Rendement locatif estimé : 4,5 % à 5,2 %
- Atouts : centralité absolue, prestige, patrimoine, commerces, animations
- Points de vigilance : prix élevés, stationnement difficile, nuisances sonores possibles
Le Quartier des Prébendes
Quartier résidentiel prisé, les Prébendes offrent un cadre de vie agréable avec le jardin du même nom, des écoles réputées et une ambiance calme.
- Prix dans le neuf : 4 500 € à 4 800 €/m²
- Profil : familles, cadres, professions libérales
- Rendement locatif estimé : 4,5 % à 5,2 %
- Atouts : calme, verdure, écoles, proximité du centre
- Points de vigilance : prix élevés, offre limitée
Le Quartier des Halles
Animé par son marché couvert, ce quartier central attire une population jeune et active. Il est proche des commerces et des transports.
- Prix dans le neuf : 4 500 € à 4 800 €/m²
- Profil : jeunes actifs, investisseurs
- Rendement locatif estimé : 4,8 % à 5,5 %
- Atouts : animation, commerces, centralité
- Points de vigilance : animation parfois bruyante
Le Quartier de la Gare et Rives de Loire
En pleine mutation, le quartier de la gare bénéficie de la présence de la gare TGV et de l’aménagement des rives de Loire. De nombreux programmes neufs y sortent de terre.
- Prix dans le neuf : 4 200 € à 4 500 €/m²
- Profil : investisseurs, actifs, étudiants
- Rendement locatif estimé : 5,0 % à 5,5 %
- Atouts : accessibilité exceptionnelle, projets urbains, bords de Loire
- Points de vigilance : quartier en mutation, nuisances possibles
Le Quartier de la Berge
Situé sur les bords de Loire, ce quartier en développement offre un cadre de vie agréable et des programmes neufs.
- Prix dans le neuf : 4 200 € à 4 500 €/m²
- Profil : familles, actifs
- Rendement locatif estimé : 4,8 % à 5,2 %
- Atouts : cadre de vie, bords de Loire, calme
- Points de vigilance : éloignement relatif du centre
Le Quartier Velpeau
Quartier populaire en renouvellement, Velpeau offre des prix plus accessibles et un potentiel de valorisation.
- Prix dans le neuf : 4 000 € à 4 300 €/m²
- Profil : primo-accédants, investisseurs
- Rendement locatif estimé : 5,0 % à 5,5 %
- Atouts : prix accessibles, projets urbains, proximité du centre
- Points de vigilance : quartier en mutation, image en évolution
Le Quartier Saint-Symphorien
Sur la rive droite de la Loire, ce quartier résidentiel attire les familles avec ses espaces verts et sa tranquillité.
- Prix dans le neuf : 4 000 € à 4 300 €/m²
- Profil : familles, primo-accédants
- Rendement locatif estimé : 4,5 % à 5,2 %
- Atouts : calme, espaces verts, bords de Loire
- Points de vigilance : éloignement du centre
La Périphérie : Saint-Pierre-des-Corps, Joué-lès-Tours
Les communes limitrophes de Tours offrent des prix plus accessibles et un cadre de vie résidentiel.
- Prix dans le neuf : 3 500 € à 4 000 €/m²
- Profil : familles, primo-accédants
- Rendement locatif estimé : 4,8 % à 5,5 %
- Atouts : prix accessibles, calme, espaces verts
- Points de vigilance : dépendance à la voiture, éloignement du centre
Pour identifier le quartier le plus adapté à votre projet, l’expertise de Habineo vous aide à y voir plus clair, de votre première recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Les types d’investissement à Tours
La location pour étudiants
Avec plus de 30 000 étudiants, le marché locatif étudiant est très porteur.
- Typologies privilégiées : studios et T1 de 18 à 30 m², meublés
- Quartiers cibles : centre-ville, Prébendes, gare, Velpeau
- Rendement attendu : 5,2 % à 6,0 %
- Points forts : demande massive, vacance très faible, LMNP avantageux
- Points de vigilance : rotation annuelle, vacance estivale à anticiper
La location pour jeunes actifs
Le dynamisme économique attire de jeunes actifs en quête de logements de qualité.
- Typologies privilégiées : T2 et T3 de 40 à 65 m², avec extérieur (balcon, terrasse)
- Quartiers cibles : centre-ville, Prébendes, Halles, gare
- Rendement attendu : 4,8 % à 5,5 %
- Points forts : locataires stables, demande soutenue, loyers en hausse
- Points de vigilance : exigence de qualité, stationnement important
La location pour familles
Les quartiers résidentiels attirent les familles en quête d’espace et de calme.
- Typologies privilégiées : T3 et T4 de 65 à 90 m², avec extérieur, parking
- Quartiers cibles : Prébendes, Saint-Symphorien, Berge, périphérie
- Rendement attendu : 4,5 % à 5,2 %
- Points forts : locataires très stables, vacance très faible
- Points de vigilance : investissement plus conséquent, exigence de qualité
La résidence principale
Pour ceux qui souhaitent s’installer à Tours, le neuf offre des logements confortables, économes et bien situés.
- Typologies : selon les besoins, du T2 au T5
- Quartiers : selon les préférences (centre-ville animé, quartiers résidentiels calmes)
- Points forts : qualité de vie, performance énergétique, personnalisation possible
Pourquoi investir dans le neuf à Tours ?
Une performance énergétique optimale
Les logements neufs respectent la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), gage d’une isolation renforcée et de charges énergétiques maîtrisées. Dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie, cet argument est déterminant pour les locataires comme pour les propriétaires occupants.
Des frais de notaire réduits
Lorsque vous achetez un logement neuf, les frais de notaire sont généralement compris entre 2 et 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Pour un achat à 200 000 €, l’économie atteint 10 000 €, un avantage considérable.
Des garanties protectrices
L’achat dans le neuf s’accompagne de garanties solides : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Ces protections sont particulièrement précieuses pour un investissement locatif.
Aucun travaux à prévoir
Lorsque vous achetez dans l’immobilier neuf, tout est prêt à l’emploi. Pas de rénovation, pas de mauvaises surprises cachées. Vous pouvez louer immédiatement sans investissement supplémentaire.
Des prestations modernes
Les programmes neufs intègrent des prestations très recherchées : cuisine équipée, salle de bains design, domotique, isolation phonique renforcée.
La TVA réduite dans certains quartiers
Certains secteurs de Tours classés en zone ANRU peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur l’achat d’un logement neuf. Renseignez-vous sur les programmes éligibles.
Une personnalisation possible
Dans de nombreux programmes neufs, vous pouvez personnaliser votre logement avant la livraison : choix des revêtements, des couleurs, des équipements. Votre appartement sera vraiment adapté à vos besoins.
La fiscalité adaptée à votre investissement tourangeau
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est particulièrement pertinent à Tours, notamment pour les petites surfaces étudiantes.
Avantages :
- Amortissement du bien et du mobilier
- Déduction de toutes les charges réelles
- Pas de plafonnement dans les niches fiscales
- Idéal pour les studios et T1 proches des facultés
Exemple pour un studio à 80 000 € dans le quartier des Prébendes :
| Année | Amortissement (environ) | Économie d’impôt (TMI 30 %) |
|---|---|---|
| Année 1 | 2 500 € | 750 € |
| Année 2 | 2 500 € | 750 € |
| Total sur 9 ans | 22 500 € | 6 750 € |
Le nouveau dispositif Jeanbrun
Tours, classée en zone B1, ouvre droit au nouveau dispositif d’amortissement pour les logements neufs donnés en location non meublée.
Ce qu’il faut retenir :
- Amortissement de 80 % du prix d’achat (hors terrain) sur 9 à 12 ans
- Taux annuel selon le niveau de loyer (3,5 % à 5,5 %)
- Création possible d’un déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an)
- Engagement de location de 9 ans minimum
Exemple pour un T2 à 150 000 € :
| Année | Amortissement | Économie d’impôt (TMI 30 %) |
|---|---|---|
| Année 1 | 4 200 € | 1 260 € |
| Année 2 | 4 200 € | 1 260 € |
| Total sur 9 ans | 37 800 € | 11 340 € |
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Pour les primo-accédants achetant un logement neuf en résidence principale, le PTZ reste accessible sous conditions de ressources. Il peut financer une partie de l’achat sans intérêts.
Des frais de notaire réduits
L’économie réalisée sur les frais de notaire (2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien) améliore significativement la rentabilité de l’investissement.
Les projets urbains qui renforcent l’attractivité
L’aménagement des Rives de Loire
La mise en valeur des quais de Loire, avec la création de promenades, d’espaces verts et d’équipements de loisirs, améliore la qualité de vie et la valeur immobilière des quartiers riverains.
Le quartier de la gare
La transformation du quartier de la gare, avec la création d’un pôle d’échanges multimodal et la rénovation des espaces publics, renforce l’attractivité de ce secteur stratégique.
Le programme de rénovation urbaine de Velpeau
Ce vaste projet de renouvellement urbain prévoit la construction de logements, de commerces et d’équipements publics, avec une attention particulière à la mixité sociale et à la qualité environnementale.
L’extension du réseau de transports en commun
Le développement du réseau de bus à haut niveau de service (BHNS) améliore la desserte des quartiers périphériques et renforce l’attractivité des zones concernées.
Le Campus universitaire
Le développement du campus et la construction de nouvelles résidences étudiantes renforcent l’attractivité des quartiers universitaires.
Les erreurs à éviter à Tours
Erreur n°1 : Négliger la proximité des transports
Le réseau de transports en commun tourangeau structure la ville. La proximité d’une station de bus à haut niveau de service ou d’un arrêt de tramway (prévu) est un critère déterminant pour la location comme pour la revente.
Erreur n°2 : Sous-estimer l’importance du stationnement
Dans le centre-ville et les quartiers denses, le stationnement est difficile. Un logement avec place de parking se loue plus facilement et se revend mieux.
Erreur n°3 : Se tromper sur le public cible
Le public tourangeau est diversifié. Un studio près des facultés ne se louera pas au même public qu’un T3 familial dans le quartier des Prébendes. Adaptez votre stratégie au public naturel du secteur.
Erreur n°4 : Négliger les charges de copropriété
Dans les programmes neufs, les charges peuvent varier considérablement. Demandez toujours le prévisionnel avant d’acheter.
Erreur n°5 : Ignorer les projets urbains
Des quartiers comme Velpeau ou le quartier de la gare sont en mutation. Anticiper ces évolutions permet d’acheter avant que les prix ne grimpent.
Erreur n°6 : Négliger la demande étudiante
Avec plus de 30 000 étudiants, la demande de petites surfaces est structurelle. Un investissement bien positionné sur ce segment est quasi sans risque.
Erreur n°7 : Sous-estimer l’attractivité du centre-ville
Même plus cher, le centre-ville offre une demande locative permanente et une valorisation à long terme. Ne l’écartez pas trop vite de vos recherches.
Tableau récapitulatif des quartiers
| Quartier | Prix moyen neuf | Rendement estimé | Profil |
|---|---|---|---|
| Centre-ville | 4 500 – 4 800 € | 4,5 % – 5,2 % | Prestige, patrimonial |
| Prébendes | 4 500 – 4 800 € | 4,5 % – 5,2 % | Résidentiel haut de gamme |
| Halles | 4 500 – 4 800 € | 4,8 % – 5,5 % | Central, animé |
| Gare / Rives de Loire | 4 200 – 4 500 € | 5,0 % – 5,5 % | Accessibilité, projets |
| Berge | 4 200 – 4 500 € | 4,8 % – 5,2 % | Cadre de vie |
| Velpeau | 4 000 – 4 300 € | 5,0 % – 5,5 % | Primo-accédants, en mutation |
| Saint-Symphorien | 4 000 – 4 300 € | 4,5 % – 5,2 % | Résidentiel |
| Périphérie | 3 500 – 4 000 € | 4,8 % – 5,5 % | Familles, budgets accessibles |
Conclusion
Tours offre en 2026 un marché immobilier neuf dynamique et accessible, porté par une attractivité économique et démographique constante. La ville conjugue patrimoine exceptionnel, qualité de vie, demande locative soutenue et opportunités d’investissement variées.
Les points clés à retenir
- Une ville étudiante majeure avec plus de 30 000 étudiants
- Un patrimoine exceptionnel au cœur de la vallée de la Loire (classé UNESCO)
- Des prix accessibles comparés aux grandes métropoles : 4 000 € à 4 800 €/m² dans le neuf
- Des rendements locatifs attractifs : 4,5 % à 6,0 % selon les typologies
- Des quartiers variés, du centre-ville historique aux secteurs en développement (gare, Velpeau)
- Des avantages spécifiques au neuf : frais réduits, garanties, performance énergétique
- Une fiscalité adaptée (LMNP, dispositif Jeanbrun, PTZ)
- Des projets urbains (Rives de Loire, gare, Velpeau) qui renforcent l’attractivité
Que vous cherchiez une résidence principale, un investissement locatif pour un étudiant, ou un placement patrimonial, Tours a un quartier fait pour vous. La clé du succès réside dans une connaissance fine du terrain, une sélection rigoureuse du programme et un accompagnement professionnel.
Pour réussir votre projet immobilier à Tours, faites confiance aux experts de Habineo, de votre première recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
