Вы живете за границей, но хотите сохранить связь с Францией, приобретя там недвижимость? Вы — иностранный инвестор, заинтересованный французским рынком? Или, возможно, вы — экспатриант, который планирует однажды вернуться и хочет подготовиться к этому? Покупка нового жилья во Франции для нерезидентов вполне возможна и даже может иметь определенные преимущества.
Французский рынок недвижимости привлекает множество иностранных покупателей, которых привлекают высокое качество жизни, стабильность правовой базы и разнообразие регионов. Новая недвижимость, с её гарантиями и энергоэффективностью, оказывается особенно подходящей для покупки на расстоянии. Тем не менее, эта сделка регулируется особыми правилами, которые необходимо знать для успешной реализации проекта.
В этом руководстве вы найдете всю необходимую информацию о том, как приобрести новую недвижимость, если вы не являетесь резидентом. Вы узнаете, какие шаги необходимо предпринять, какие существуют варианты финансирования, какие налоговые правила действуют, каких ошибок следует избегать, а также получите советы, которые помогут вам успешно реализовать свой проект.
Чтобы ваш проект прошел успешно и без лишних забот, воспользуйтесь профессиональной поддержкойHabineo — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Кого считают нерезидентом?
Налоговое определение
Под нерезидентом понимается лицо, налоговая резиденция которого не находится во Франции. К этой категории относятся:
- Лица, постоянно проживающие и работающие за границей
- Французские экспатрианты, уехавшие более года назад
- Иностранцы, проживающие за пределами Франции
- Приграничники, работающие в соседней стране, но проживающие во Франции, не считаются нерезидентами
Налоговое резидентство определяется по нескольким критериям: место основного проживания, место основного пребывания (более 183 дней в году), место основной профессиональной деятельности или центр экономических интересов.
Последствия для покупки недвижимости
Статус нерезидента влечет за собой определенные последствия в нескольких аспектах приобретения:
- Финансирование: условия получения кредита могут различаться
- Налогообложение: доходы от аренды и прирост стоимости регулируются особыми правилами
- Административные процедуры: некоторые формальности требуют корректировки
- Управление: удаленность требует организации контроля за объектом
Зачем покупать новую недвижимость, если вы не являетесь резидентом?
Особые преимущества нового жилья
Новое жилье обладает преимуществами, которые особенно подходят для покупки на расстоянии.
Гарантии защиты
- Гарантия на полное завершение работ сроком на один год
- Двухлетняя гарантия на оборудование
- Десятилетняя гарантия, обеспечивающая защиту конструкции в течение десяти лет
Эти гарантии защищают вас от дефектов строительства, и вам не нужно лично присутствовать на месте, чтобы их обнаружить. В случае возникновения проблем застройщик или строители обязаны принять меры.
Ремонтных работ не предвидится
Жилье сдается в полностью готовом к проживанию или сдаче в аренду состоянии. Вам не придется заниматься ремонтом или сталкиваться с неприятными сюрпризами, связанными с состоянием объекта. Для владельца, проживающего вдали, это является значительным преимуществом.
Оптимальная энергоэффективность
Новые жилые помещения соответствуют требованиям RE2020, что обеспечивает снижение эксплуатационных расходов и долгосрочное соответствие будущим нормативным требованиям. Это преимущество облегчает сдачу в аренду и последующую перепродажу.
Сниженные нотариальные сборы
При комиссии всего 2–3 % по сравнению с 7–8 % в традиционной системе экономия становится значительной, особенно при инвестировании удаленно.
Упрощенное управление арендой
Новое жилье, оснащенное современным оборудованием и отличающееся низкой вероятностью неисправностей, проще управлять дистанционно. Арендаторы, как правило, более довольны таким жильем, а технические вызовы происходят реже.
Возможные цели для нерезидента
| Цель | Описание | Преимущества |
|---|---|---|
| Второй дом | Временное жилье во Франции для вашего отдыха | Поддерживать связь с Францией, готовиться к возвращению |
| Инвестиции в аренду | Покупка с целью сдачи в аренду и получения дохода | Доходность, диверсификация активов |
| Подготовка к выходу на пенсию | Подготовиться к возвращению во Францию | Создать себе финансовый запас на будущее |
| Семейные инвестиции | Предоставить жилье студенту или родителям | Практичное решение для управления имуществом |
Финансирование для нерезидента
Особенности ипотечного кредита
Получить ипотечный кредит во Франции, будучи нерезидентом, вполне возможно, однако условия, как правило, оказываются более строгими, чем для резидентов.
Критерии, которые учитывают банки:
- Стабильность доходов: банки отдают предпочтение стабильным формам занятости, таким как бессрочные трудовые договоры или устоявшиеся профессии в сфере частной практики
- Страна проживания: некоторые страны считаются более рискованными, чем другие
- Кредитоспособность: коэффициент задолженности не должен превышать 35 % от дохода
- Собственный вклад: зачастую требуется вклад в размере не менее 20–30 %
- Качество объекта: новое жилье в удачном месте вызывает доверие у кредиторов
Ставки и условия
Ставки, предлагаемые нерезидентам, как правило, немного выше, чем ставки для резидентов, с учетом предполагаемого риска. Разница может варьироваться от 0,2 до 0,5 процентного пункта в зависимости от банка и профиля клиента.
Документы, которые обычно требуются:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт)
- Подтверждение места жительства в стране проживания
- Трудовой договор и расчетные листки (при необходимости с переводом)
- Уведомление о налогах страны проживания
- Выписки со счета
- Документы, подтверждающие имеющееся имущество
Специализированные банки
Не все французские банки согласны финансировать нерезидентов. Поэтому рекомендуется обратиться к:
- Французские банки с международным присутствием, такие как BNP Paribas, Société Générale или Crédit Agricole
- Частные банки, специализирующиеся на обслуживании международных клиентов
- Банки страны проживания, имеющие филиал во Франции
- Брокеры, специализирующиеся на делах нерезидентов
Чтобы помочь вам найти подходящее финансирование, специалистыHabineoпомогут вам сориентироваться в ситуации — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Процедура дистанционной покупки
Стремление к добру
Нерезидентам можно искать недвижимость удаленно, но ничто не заменит личного посещения объекта. В идеале стоит запланировать специальную поездку, чтобы осмотреть несколько объектов и составить четкое представление о них.
Инструменты для подготовки вашего исследования:
- Сайты, специализирующиеся на новостройках
- Виртуальные туры, предлагаемые многими застройщиками
- Брошюры и подробные планы
- Общение с менеджерами по продажам посредством видеоконференции
Бронирование и договор
После выбора объекта недвижимости вам необходимо будет подписать договор о бронировании. Этот документ можно подписать дистанционно, в электронном виде или по почте. Если вы не владеете французским языком в совершенстве, крайне важно обеспечить его перевод.
В договоре бронирования должны быть указаны:
- Подробное описание жилья
- Цена продажи
- Ориентировочная дата доставки
- Отягощающие условия, в том числе получение кредита
- Гарантийный депозит, не превышающий 5 %
Подписание нотариального акта
Договор купли-продажи подписывается у нотариуса. Если вы не можете лично явиться, вы можете выдать доверенность лицу, которому доверяете. Эта доверенность должна быть оформлена у местного нотариуса или в консульстве, а затем легализована в соответствии с международными конвенциями.
Параметры подписи:
- Приехать во Францию для подписания документов у нотариуса
- Предоставить доверенность представителю, например родителю, другу или местному нотариусу
- В некоторых странах необходимо подписать документ в присутствии местного нотариуса, который затем направит его французскому нотариусу
Гарантийный депозит
Гарантийный депозит, размер которого обычно составляет 5 %, необходимо перечислить на счёт условного депонирования. Вы можете осуществить перечисление посредством международного банковского перевода. Тщательно сохраните все подтверждения о перечислении.
Контроль за ходом строительства
Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, работы продлятся несколько месяцев. Чтобы следить за ходом строительства, не находясь на месте:
- Регулярно запрашивайте фотографии у застройщика
- Обратитесь к надежному третьему лицу для осмотра строительной площадки
- Поддерживайте регулярную связь с менеджером по продажам
- Запланируйте поездку для присутствия при доставке или поручите это кому-нибудь
Налогообложение нерезидентов
Налогообложение при покупке
При покупке недвижимости нерезидент обладает теми же правами, что и резиденты Франции. Нотариальные сборы остаются неизменными и составляют 2–3 % при покупке нового жилья. При приобретении недвижимости не взимаются никакие специальные налоги.
Налогообложение при сдаче в аренду
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, доходы от аренды подлежат налогообложению во Франции. Порядок налогообложения зависит от выбранного вида аренды.
Аренда без мебели:
- Доходы относятся к категории доходов от недвижимости
- Вы можете вычесть такие расходы, как налог на недвижимость, проценты по кредиту или расходы на ремонтные работы
- Остается возможность выбрать режим микроземельной собственности с 30-процентным вычетом, если доход не превышает 15 000 евро
Аренда меблированного жилья:
- Доходы относятся к категории доходов от коммерческой деятельности (BIC)
- Вы можете выбрать режим микро-BIC с 50-процентным вычетом или режим фактического налогообложения
- Статус LMNP по-прежнему доступен для нерезидентов
Особенности для нерезидентов:
- С доходов удерживается налог у источника выплаты по ставке, которая варьируется в зависимости от налоговых соглашений
- Рекомендуется обращаться к бухгалтеру, специализирующемуся на подаче налоговых деклараций
- Международные налоговые соглашения позволяют избежать двойного налогообложения
Налогообложение при перепродаже
При перепродаже недвижимости во Франции прирост стоимости подлежит налогообложению. Для нерезидентов действуют особые правила.
Расчет прироста стоимости:
- Продажная цена за вычетом покупной цены после вычета расходов и затрат на ремонтные работы
- Снижение налога в зависимости от срока владения: 6 % в год с 6-го по 21-й год, затем 4 % с 22-го года
- Полное освобождение от уплаты налога достигается через 30 лет
Налоговая ставка:
- 19 % налога плюс 17,2 % взносов на социальное страхование, с учетом международных соглашений
- В некоторых налоговых соглашениях предусмотрены случаи освобождения от уплаты или снижения этих ставок
Обязательства по предоставлению отчетности:
- Декларацию необходимо подать в течение 30 дней после продажи
- Уплата налога через нотариуса, который удерживает эту сумму из продажной цены
Налог на недвижимость и местные налоги
Как и любой владелец недвижимости, нерезидент обязан уплачивать налог на недвижимость. Кроме того, он должен уплачивать налог на жилье в отношении вторых домов, если данная недвижимость не сдается в аренду на год.
Условия оплаты:
- Уведомление о налоге, отправленное по адресу проживания владельца
- Оплата возможна посредством списания средств с французского банковского счета
- Возможность нанять бухгалтера или менеджера для ведения учета
Управление объектом недвижимости на расстоянии
Управление арендой
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, управление ею на расстоянии может оказаться непростой задачей. Тем не менее, у вас есть несколько вариантов решения этой проблемы.
Управление в режиме реального времени:
- Это вполне возможно, если у вас есть время и вы хорошо организованы
- Для этого необходимо находить арендаторов, вести учет договоров и отслеживать платежи
- Это может оказаться сложным, если вы находитесь очень далеко или не говорите по-французски
Управление через агентство недвижимости:
- Агентство берет на себя все: от поиска арендаторов до управления арендной платой и технического обслуживания
- Его стоимость обычно составляет от 8 до 12 % от полученной арендной платы
- Это решение успокаивает владельцев, находящихся вдали
Управление консьержем:
- Для сезонной аренды по типу Airbnb
- Управление бронированием, встреча гостей и уборка включены
- Расходы, составляющие 20–30 % доходов от аренды
Техническое обслуживание и ремонт
Даже даже в новом доме могут возникнуть мелкие неполадки. Будьте к этому готовы:
- Объединяя сеть местных специалистов, таких как сантехники, электрики и специалисты по отоплению
- Подготовка бюджета на мелкие ремонтные работы
- Назначение руководителя, способного координировать действия
Страхование
Как владелец-нерезидент, вы обязаны оформить следующие виды страхования:
- Обязательная страховка для владельцев, не проживающих в арендуемом жилье
- Рекомендуется оформить страховку от неуплаты арендной платы для обеспечения стабильности ваших доходов от аренды
- Страхование гражданской ответственности для покрытия ущерба, причиненного третьим лицам
Юридический адрес и переписка
Чтобы получать почту, например налоговые уведомления, письма от арендаторов или другие документы, вам необходимо указать адрес во Франции. Существует несколько вариантов:
- Родственник или друг, согласившийся принимать вашу почту
- Компания, предоставляющая услуги по регистрации юридического адреса
- Ваш менеджер по аренде
Ошибки, которых следует избегать
Ошибка № 1: игнорировать местное налогообложение
В каждой стране действуют свои правила. Ознакомьтесь с налоговыми соглашениями между Францией и вашей страной проживания, чтобы избежать двойного налогообложения.
Ошибка № 2: недооценка расходов на обмен валюты
Международные переводы и конвертация валют могут обходиться довольно дорого. Сравните предложения банков и онлайн-сервисов по обмену валюты.
Ошибка № 3: игнорировать особенности местного рынка
Рынок недвижимости Франции значительно различается в зависимости от региона. Не ограничивайтесь общими сведениями. Изучите местный рынок, сложившиеся цены и спрос на аренду.
Ошибка № 4: Пренебрежение удаленным управлением
Заранее продумайте, как вы будете управлять объектом недвижимости: будь то работа с арендаторами, техническое обслуживание или административные вопросы. Не стоит полагать, что всё пройдет гладко.
Ошибка № 5: Невыполнение обязательств по представлению отчетности
Как владелец недвижимости во Франции, вы обязаны ежегодно выполнять определенные обязательства по подаче отчетности. Узнайте, какие действия необходимо предпринять.
Ошибка № 6: Отказ от профессиональной консультации
Покупка недвижимости за рубежом — это сложная процедура. Воспользуйтесь помощью профессионалов, таких как нотариус, юрист-налоговик, бухгалтер или управляющий.
Ошибка № 7: Пренебрежение языковым барьером
Если вы не владеете французским языком, попросите перевести важные документы. Никогда не подписывайте документ, если не понимаете его содержание в полной мере.
Сводная таблица необходимых действий
| Этап | Действие | Особые условия для нерезидентов |
|---|---|---|
| Поиск | Посещения, маркетинговые исследования | Запланировать специальный визит, виртуальные экскурсии |
| Финансирование | Заявка на кредит | Более обширная документация, более значительный вклад |
| Бронирование | Подписание договора | Возможна удаленная подпись |
| Нотариальный акт | Подписание документов у нотариуса | Доверенность или переезд |
| Управление | Аренда, техническое обслуживание | Доверить это профессионалу |
| Налогообложение | Ежегодные отчеты | Сопровождение со стороны сертифицированного бухгалтера |
Заключение
Покупка нового жилья нерезидентом — вполне доступная операция, при условии, что вы обратитесь к квалифицированным специалистам и учтете некоторые особенности. Французская недвижимость привлекает своим качеством, стабильностью и разнообразием регионов.
Основные моменты, которые следует запомнить
- Новая недвижимость предлагает гарантии и удобство, подходящие для дистанционной покупки
- Финансирование по-прежнему возможно, но зачастую требует более значительных вложений
- Эти действия можно выполнить удаленно с помощью доверенности или электронной подписи
- Налогообложение имеет свои особенности, но его можно оптимизировать
- Управление арендой через посредника — это самое простое решение для владельцев, проживающих вдали от объекта недвижимости
- Помощь со стороны таких специалистов, как нотариус, риелтор, бухгалтер или управляющий, оказывается весьма ценной
- Необходимо заранее продумать вопросы, связанные с обменом валюты, пересадками и страхованием
Независимо от того, ищете ли вы второй дом, объект для сдачи в аренду или небольшую квартиру на случай возвращения, рынок новой недвижимости Франции предлагает варианты, подходящие для нерезидентов.
Чтобы получить поддержку на всех этапах вашего проекта — от поиска объекта недвижимости до управления им после приобретения — доверьтесь экспертамHabineo: от первоначального поиска до подписания документов у нотариуса.
