Вы не можете определиться между двумя новыми квартирами в одном жилом комплексе? В одной есть балкон, а в другой — нет. Разница в цене значительная, и вы задаетесь вопросом, действительно ли это открытое пространство стоит дополнительных затрат. Хорошая новость: балконы и террасы стали гораздо больше, чем просто приятным дополнением. Сегодня они являются одним из основных критериев выбора для покупателей и арендаторов, настолько, что могут стать решающим фактором на рынке.
С момента начала пандемии и введения карантинных мер стремление к открытому пространству значительно усилилось. Балкон или терраса, пусть даже небольшие, воспринимаются как дополнительная комната, продолжение жилого помещения, которое дарит свет, свежий воздух и хорошее самочувствие. Для инвестора это также является решающим коммерческим преимуществом.
Это руководство поможет вам лучше понять, какова реальная ценность балкона или террасы в новой квартире: какую дополнительную стоимость они придают объекту при покупке, как влияют на размер арендной платы, какие критерии следует учитывать для максимального использования этого преимущества и как избежать ошибочных решений.
Чтобы ваш проект прошел успешно и без лишних забот, воспользуйтесь профессиональной поддержкойHabineo — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Спрос на открытые площадки резко растет
Явление, усугубленное пандемией
До 2020 года балкон часто воспринимался как небольшое приятное дополнение, но редко играл решающую роль при выборе жилья. Карантинные ограничения и развитие удаленной работы кардинально изменили ситуацию. Наличие открытого пространства, пусть даже крошечного, стало для многих французов одной из основных потребностей.
Недавнее исследование показывает, что почти 70 % покупателей теперь считают наличие открытого пространства на улице важным критерием, а то и вовсе решающим фактором. Эта тенденция особенно заметна среди молодых работающих людей и семей, но затрагивает все возрастные группы.
Новые стили жизни
Балкон или терраса отвечают ряду изменений в образе жизни:
- Удаленная работа: возможность выйти на свежий воздух между встречами, работать на улице в хорошую погоду
- В поисках природы в городе: иметь свой уголок зелени, пусть даже скромный, для садоводства
- Аперитив с друзьями: как устроить вечеринку на улице, даже если места мало
- Возвращение к истокам: возвращение к активному отдыху на природе после периодов самоизоляции
Общее ожидание
Этот спрос уже не ограничивается крупными солнечными мегаполисами. По всей Франции, от севера до юга, покупатели ищут жилье с выходом на улицу. В новых жилых комплексах квартиры с балконом или террасой раскупаются в первую очередь, причём зачастую со значительной надбавкой к цене.
Чтобы проанализировать спрос в вашем регионе, экспертыHabineoпомогут вам сориентироваться в ситуации — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Дополнительная выгода при покупке
Сколько стоит балкон в новостройке?
В сфере нового жилья наличие балкона или террасы, как правило, приводит к повышению цены продажи. Эта надбавка зависит от ряда факторов:
- Площадь: чем больше площадь, тем выше страховая премия
- Расположение: балкон, выходящий на юг или запад, стоит дороже, чем балкон, выходящий на север
- Вид: терраса с открытым видом или видом на зеленую зону ценится выше
- Уединение: жилые помещения без непосредственного обзора соседних домов пользуются большим спросом
- Расположение: в густонаселенных центрах городов даже самый маленький балкон — большая редкость
По оценкам, наличие балкона или террасы в среднем повышает цену продажи на 10–20 % по сравнению с аналогичной квартирой без открытой площадки. Для квартиры стоимостью 300 000 евро это означает разницу в 30 000–60 000 евро.
Правило половины цены
Одним из правил, которое застройщики часто используют для оценки стоимости открытых площадей, является правило «половины цены». Стоимость балкона или террасы обычно составляет 50 % от цены за квадратный метр жилой площади.
Так, для квартиры, стоимость квадратного метра жилой площади которой составляет 5 000 евро, балкон площадью 10 м² будет стоить примерно 25 000 евро (10 м² × 2 500 евро). Это правило может варьироваться в зависимости от проекта и особенностей объекта.
Окупаемость инвестиций
Вопрос заключается в том, оправдывается ли эта надбавка к цене покупки с точки зрения оценки стоимости и рентабельности. Ряд факторов свидетельствует в пользу «да»:
- При перепродаже: квартиры с видом на улицу продаются быстрее и лучше сохраняют свою стоимость
- В аренду: они сдаются дороже и с меньшим количеством простоя
- Для собственного использования: повышение комфорта проживания оправдывает вложения для жильцов
Влияние на рынок аренды
Более высокая арендная плата
Наличие балкона или террасы оправдывает более высокую арендную плату. Исследования рынка показывают, что надбавка к арендной плате за наличие открытой площадки обычно составляет от 5 до 15 % по сравнению с аналогичным жильем без балкона.
Конкретный пример:
- Двухкомнатная квартира без балкона: арендная плата 700 евро в месяц
- Двухкомнатная квартира с балконом площадью 8 м²: арендная плата от 770 до 805 евро в месяц
- Годовой доход: от 840 до 1 260 евро
Снижение вакантности арендуемого жилья
Помимо более высокой арендной платы, главным преимуществом балкона является сокращение сроков простоя. На конкурентном рынке жилье с выходом на улицу сдается в среднем в два-три раза быстрее, чем жилье без него. Для инвестора каждый сэкономленный месяц простоя означает значительную прибыль.
Более стабильные арендаторы
Арендаторы, выбравшие жилье с выходом на улицу, как правило, проживают в нём дольше. Будучи довольными условиями проживания, они реже переезжают, что позволяет сократить расходы на переезд и сократить периоды простоя.
Критерии, на которые обращают внимание арендаторы
Чтобы максимально повысить привлекательность вашей недвижимости, особое внимание уделяется следующим критериям:
- Южная, юго-западная или западная ориентация: чтобы насладиться солнцем в конце дня
- Отсутствие соседей напротив: уединение имеет первостепенное значение
- Достаточная площадь: не менее 4–5 м² для размещения стола и двух стульев
- Глубина: слишком узкий балкон (менее 1,2 м) практически не пригоден для использования
- Многостороннее расположение: балкон, проходящий через всю квартиру, или два разных направления
Балкон, терраса или лоджия: в чём разница?
Балкон
Балкон — это выступающая из фасада площадка, как правило, небольших размеров. Он открывает свободный вид и обеспечивает прямой контакт с внешним миром. В новых зданиях балконы часто имеют консольную конструкцию и оснащены стеклянными или металлическими перилами.
Преимущества: вид, свет, ощущение простора
Недостатки: ограниченная площадь, иногда на виду у прохожих, меньшая приватность
Терраса
Терраса — это открытое пространство на одном уровне с полом, которое часто бывает больше, чем балкон. Она может располагаться на первом этаже, на крыше (частная терраса) или на обычном этаже.
Преимущества: просторная площадь, возможность обустройства (садовая мебель, растения), часто более уединенная обстановка
Недостатки: может быть подвержена уличному шуму, на верхних этажах иногда меньше солнечного света
Лоджия
Лоджия — это крытое открытое пространство, встроенное в фасад здания. Она представляет собой промежуточное пространство, защищенное от непогоды, но открытое для внешнего мира.
Преимущества: можно использовать даже в переменчивую погоду, защита от солнца, уединение
Недостатки: меньшая освещенность, иногда возникает ощущение замкнутости
Частный сад
В некоторых проектах, особенно на первом этаже, может предлагаться частный сад. Это наиболее востребованная опция, особенно среди семей.
Преимущества: просторные помещения, непосредственный контакт с природой, возможность заниматься садоводством
Недостатки: необходимо усилить меры безопасности, потребуется уход за домом, возможны соседские взгляды
| Тип экстерьера | Расчетная прибыль | Идеально подходит для |
|---|---|---|
| Балкон | от 5 до 15 % | Небольшие помещения, для всех желающих |
| Терраса | 10–20 % | Семьи, любители активного отдыха |
| Лоджия | от 3 до 8 % | Защищенное использование |
| Сад | 20–30 % | Семейные дома, таунхаусы |
Критерии, которые имеют решающее значение
Профессиональная ориентация
Ориентация — это главный критерий, определяющий ценность балкона или террасы. Наибольшим спросом пользуется южная или юго-западная ориентация, позволяющая наслаждаться солнцем с утра до вечера. Западная ориентация также ценится за летние вечера. Напротив, северная ориентация является серьезным недостатком: это пространство будет практически непригодным для использования большую часть года.
Вид
Балкон с открытым видом на парк, на крыши города или, что ещё лучше, на море или горы, значительно повышает ценность квартиры. Напротив, балкон, выходящий на стену или на оживлённую улицу, теряет свою привлекательность.
Личная жизнь
Вид на соседние дома — важный критерий. Балкон, с которого прямо видно в дома соседей или который виден с улицы, будет менее привлекателен. Архитектурные решения (защитные экраны, цветочные ящики, частично непрозрачные перила) могут повысить уровень уединения.
Площадь и форма
Слишком узкий балкон (глубиной менее 1,2 м) практически невозможно использовать. На нем можно поставить только узкий стул, а стол — с трудом. Площадь не менее 4–5 м² и правильная форма позволяют обустроить балкон по-настоящему.
Оборудование
В новых домах некоторые элементы оборудования повышают комфорт на улице:
- Розетка (для освещения, садовой мебели)
- Водоразборная колонка (для полива растений)
- Встроенное освещение
- Стеклянные перила, не закрывающие вид
- Маркизы или перголы для защиты от солнца
Воздействие шума
Балкон, расположенный в зоне шума (дорожное движение, соседи, школы, бары), теряет в цене. Арендаторы и покупатели готовы платить больше за тихое место.
Балкон или без балкона: сравнение по цифрам
Возьмем, к примеру, двухкомнатную квартиру площадью 45 м² в новом жилом комплексе в Лионе — как с балконом площадью 8 м², так и без него.
| Критерий | Без балкона | С балконом | Разница |
|---|---|---|---|
| Покупная цена | 250 000 € | 270 000 € | +20 000 € |
| Ежемесячная арендная плата | 750 € | 820 € | +70 € |
| Валовая прибыль | 3,6 % | 3,64 % | +0,04 % |
| Предполагаемый доход от сдачи в аренду | 1 месяц в год | 0,5 месяца в год | -0,5 месяца |
| Годовой чистый доход | 8 250 € | 9 430 € | +1 180 € |
| Чистая рентабельность | 3,3 % | 3,5 % | +0,2 % |
За 10 лет дополнительная выгода от наличия балкона составляет почти 12 000 евро, не считая прироста стоимости при перепродаже, который, вероятно, будет выше для объекта с выходом на улицу.
Что следует избегать
Ловушка № 1: Балкон с неудачным расположением
Балкон, выходящий на север, влажный и холодный, на который никогда не попадает солнце, может стать скорее источником разочарования, чем преимуществом. В некоторых случаях лучше выбрать квартиру без балкона, чем квартиру с балконом, которым невозможно пользоваться.
Ловушка № 2: Слишком маленький балкон
Балкон площадью 2 м², на котором даже сесть нельзя, приносит лишь незначительную пользу. Минимальная полезная площадь составляет около 4 м² при глубине не менее 1,2 м.
Ловушка № 3: Шумный балкон
Балкон, подверженный шумовому воздействию, может стать непригодным для использования. Шум от дорожного движения, соседей, школ или баров может испортить удовольствие от пребывания на свежем воздухе.
Ловушка № 4: Балкон без уединения
Балкон, выходящий прямо на соседний дом, где чувствуешь, что за тобой постоянно наблюдают, теряет большую часть своей привлекательности. Оцените вид, открывающийся из соседних домов и с улицы.
Ловушка № 5: недооценка важности технического обслуживания
Балкон или терраса требуют регулярного ухода: уборки, защиты деревянных поверхностей, а также ухода за растениями, если вы их посадите. Для инвестора это может означать дополнительные расходы или хлопоты.
Ловушка № 6: забыть о коммунальных платежах
В некоторых жилых комплексах за балконы и террасы может взиматься отдельная плата (за обслуживание перил, уход за общими зелеными насаждениями и т. п.). Уточните эту информацию перед покупкой.
Отзыв: важность наличия балкона в арендуемой квартире
Жюльен, инвестор из Бордо, приобрел две двухкомнатные квартиры в одном жилом комплексе: одну с балконом, другую без.
«Я купил две квартиры в новом жилом комплексе в Бордо. Первая, с балконом площадью 6 м², выходящим на юго-запад, обошлась мне на 15 000 евро дороже, чем вторая, абсолютно идентичная, но без балкона.
Что касается сдачи в аренду, разница проявилась сразу. Двухкомнатную квартиру с балконом удалось сдать за 3 дня по цене 820 евро в месяц. Другая квартира простояла пустой 6 недель, и мне пришлось согласиться на арендную плату в 750 евро, чтобы найти арендатора.
«За год дополнительный доход от аренды (70 € × 12 = 840 €) частично компенсирует первоначальные дополнительные затраты, но главную роль здесь играет именно то, что удалось избежать простоя. Не говоря уже о том, что при перепродаже квартира с балконом, скорее всего, будет стоить дороже».
Заключение
Балкон или терраса в новой квартире — это гораздо больше, чем просто приятное дополнение. Это важный фактор, влияющий на стоимость недвижимости, её привлекательность для арендаторов и удовлетворённость жильцов. На конкурентном рынке наличие такого открытого пространства может стать решающим фактором, определяющим, будет ли объект быстро продан или сдан в аренду, или же останется невостребованным.
Основные моменты, которые следует запомнить
- С момента начала пандемии спрос на открытые площадки резко вырос
- Наличие балкона или террасы повышает цену продажи в среднем на 10–20 %
- Арендная плата может быть увеличена на 5–15 % по сравнению с объектом без выхода на улицу
- Уровень вакантных площадей значительно снизился
- Критерии оценки: ориентация на юг/запад, открытый вид, уединение, достаточная площадь
- Плохой балкон (выходящий на север, шумный, без уединения) может оказаться хуже, чем отсутствие балкона вообще
- Правило «половинной цены» (стоимость внешних работ составляет 50 % от цены за квадратный метр жилой площади) является распространенной практикой
Инвестиции в новую квартиру с балконом или террасой — это ставка на критерий, ставший ключевым для покупателей и арендаторов. Это также означает готовность к первоначальным дополнительным затратам, которые в подавляющем большинстве случаев окупаются в среднесрочной и долгосрочной перспективе как с точки зрения дохода от аренды, так и с точки зрения роста стоимости недвижимости.
Чтобы получить помощь в выборе объекта недвижимости с наибольшим потенциалом, доверьтесь экспертамHabineo — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
