Вы подписали договор, стали официальным владельцем, и ваша новая квартира только что сдана в эксплуатацию. Всё идеально, или почти идеально. Но что будет, если через шесть месяцев выйдет из строя радиатор? Если через два года на несущей стене появится трещина? Если через восемь лет начнёт протекать крыша?
Новая недвижимость обеспечивает защиту, с которой старая недвижимость не может сравниться: целый арсенал юридических гарантий, действующих в течение многих лет после сдачи объекта. Десятилетняя гарантия, двухлетняя гарантия, гарантия полного завершения строительства… За этими техническими терминами скрываются конкретные права, о которых необходимо знать, чтобы отстаивать свои интересы.
В этом руководстве вы найдете всю необходимую информацию о гарантиях на новое жилье: что они покрывают, как долго действуют и как воспользоваться ими в случае возникновения проблем.
Чтобы ваш проект прошел успешно и без лишних забот, воспользуйтесь профессиональной поддержкойHabineo — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Система гарантий: многоуровневая защита
Гарантии на новое жилье действуют как многослойный защитный щит. Каждая гарантия распространяется на определенный период и охватывает конкретные виды дефектов. В совокупности они обеспечивают долгосрочную защиту ваших инвестиций.
Три установленные законом гарантии
| Гарантия | Продолжительность | Что она охватывает |
|---|---|---|
| Гарантия полного завершения строительства | 1 год | Все повреждения, обнаруженные при доставке |
| Двухлетняя гарантия (или гарантия исправной работы) | 2 года | Отделяемые элементы оборудования |
| Десятилетняя гарантия | 10 лет | Повреждения, ставящие под угрозу прочность сооружения |
К этим законодательным гарантиям добавляются финансовая гарантия завершения строительства, которая обеспечивает защиту на этапе строительства, а также договорная ответственность застройщика, которая может быть привлечена в определенных случаях.
Гарантия полного завершения строительства: немедленная защита
Определение и срок действия
Гарантия на качество строительства является первой линией защиты. В течение одного года с момента приемки работ (сдачи объекта) застройщик обязан устранить все выявленные недостатки, какими бы они ни были.
Эта гарантия распространяется как на явные дефекты, так и на те, которые обнаруживаются после заселения. Неработающая розетка, треснувшая плитка, плохо закрывающаяся дверь… Все это должно быть устранено.
Как это работает
В день сдачи объекта вы составляете с застройщиком акт приемки. В нём вы указываете все замечания, то есть все выявленные недостатки. Чем тщательнее вы проверите объект, тем лучше будете защищены.
Далее, в течение всего следующего года вы можете сообщать о новых дефектах посредством заказного письма с уведомлением о вручении. Застройщик обязан устранить их в разумные сроки.
Ограничения гарантии
Гарантия на полное завершение работ не распространяется на:
- Ущерб, причиненный в результате использования вами жилья
- Естественный износ оборудования
- Недостатки, о которых вы должны были сообщить в день доставки, но которые вы приняли, подписав документ без оговорок
Поэтому при приеме посылки следует проявлять особую бдительность.
Конкретный пример
Вы заселяетесь в свою новую квартиру. Через три месяца вы замечаете, что на плитке в ванной появились трещины. Вы отправляете застройщику письмо с уведомлением о вручении. Он обязан провести ремонт за свой счет. Если вы подождете четырнадцать месяцев, вы уже не сможете воспользоваться этой гарантией. Если проблема достаточно серьезна, вам придется обратиться к десятилетней гарантии.
Двухлетняя гарантия: на оборудование
Определение и срок действия
Двухлетняя гарантия, также называемая гарантией исправности, в течение двух лет распространяется на отдельные элементы оборудования здания. То есть на всё, что можно демонтировать или заменить без ущерба для конструкции.
К данной категории относятся:
- Радиаторы и система отопления
- Сантехника
- Рольставни
- Выключатели и розетки
- Система принудительной вентиляции
- Сантехника (унитазы, раковины, ванны)
- Встроенная кухня, если она предусмотрена договором
Что не входит в покрытие
Двухлетняя гарантия не распространяется на:
- Неотъемлемые элементы здания (встроенные трубопроводы, электрические кабели в стенах)
- Незначительные косметические дефекты (на них распространяется гарантия на качество отделки в течение первого года)
- Ущерб, причиненный в результате неправильного использования
Как это работает
Если оборудование выйдет из строя или начнет работать с перебоями в течение двух лет с момента поставки, вам необходимо обратиться к застройщику заказным письмом. Он обязан отремонтировать или заменить оборудование за свой счет.
Внимание: речь идет о гарантии исправной работы, а не о гарантии на техническое обслуживание. Если вы неправильно эксплуатировали оборудование, гарантия может не действовать.
Конкретный пример
Ваш водонагреватель вышел из строя через восемнадцать месяцев после поставки. В этом случае действует двухлетняя гарантия: застройщик обязан отремонтировать или заменить устройство. Если тот же водонагреватель выйдет из строя через три года, вам придётся оплатить ремонт самостоятельно, за исключением случаев, когда вы сможете доказать наличие скрытого дефекта, на который распространяется десятилетняя гарантия.
Десятилетняя гарантия: основная защита
Определение и срок действия
Десятилетняя гарантия является самой важной и обеспечивающей наибольшую защиту, но при этом и самой строгой. В течение десяти лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик несет ответственность за ущерб, который ставит под угрозу прочность сооружения или делает его непригодным для использования по назначению.
Проще говоря, она покрывает все, что может поставить под угрозу конструкцию здания или вашу возможность нормально в нем проживать.
Ущерб, покрываемый страховкой
Десятилетняя гарантия распространяется на:
- Значительные трещины на несущих стенах
- Проникновение воды через крышу или фундамент
- Частичное обрушение пола
- Дефекты, делающие жилье непригодным для проживания
- Недостатки тепло- или звукоизоляции, делающие жилье непригодным для проживания
- Проблемы с отоплением или вентиляцией, влияющие на здоровье жильцов
Понятие несоответствия назначению
Это юридическое понятие имеет ключевое значение. Жилье считается непригодным для проживания, если в нём больше невозможно нормально жить. Например:
- Протечки, делающие комнату непригодной для проживания
- Недостаточная звукоизоляция, например, из-за шума с улицы, не дает возможности отдохнуть
- Неисправная система отопления, из-за которой температура в помещении становится невыносимой
На кого распространяется гарантия?
Десятилетняя гарантия распространяется на всех застройщиков:
- Застройщик
- Архитектор
- Строительные компании
- Контрольные пункты
Каждый подрядчик оформил обязательную десятилетнюю страховку. В случае возникновения ущерба необходимо обращаться именно в эту страховую компанию.
Как это работает
Процедура здесь более сложная, чем в случае с другими гарантиями. В случае ущерба, подпадающего под действие десятилетней гарантии:
- Оцените ущерб: сфотографируйте, соберите доказательства
- Свяжитесь со своим страховщиком: ваша страховка жилья может вам помочь
- Обратитесь с претензией к производителю: заказным письмом с уведомлением о вручении
- Обратитесь в компанию, предоставляющую десятилетнюю гарантию: если застройщик не реагирует
- Рассмотрите возможность проведения судебной экспертизы: в случае разногласий
Сроки строго ограничены. По истечении десяти лет вы не сможете предъявить никаких претензий, даже в случае крайне серьезного дефекта.
Конкретный пример
Спустя восемь лет после сдачи в эксплуатацию в вашей ванной комнате появились протечки. Вода проникает в пол и вызывает его прогиб. Жилье становится опасным. В этом случае действует десятилетняя гарантия: вы можете добиться устранения неисправности даже спустя восемь лет.
Финансовая гарантия завершения строительства: защита на протяжении всего строительства
Определение и роль
Финансовая гарантия завершения строительства (GFA) действует не после сдачи объекта, а в ходе строительства. Она является обязательной для всех объектов, продаваемых по схеме VEFA (продажа на стадии строительства).
Если застройщик обанкротится в ходе строительства, банк, выдавшей гарантию, обязуется завершить работы. Вы получите свою квартиру, даже если застройщик исчезнет.
Как это проверить
Перед подписанием договора попросите застройщика предоставить подтверждение финансовой гарантии завершения строительства. Ваш нотариус проверит этот момент, но вы можете уже сейчас убедиться в его наличии.
Взаимосвязь между гарантиями
Хронология
Гарантии действуют в течение определённого периода времени:
- 1-й год: гарантия на полное завершение строительства (все дефекты)
- 2–10-й год: десятилетняя гарантия (на серьезные повреждения) + двухлетняя гарантия (на оборудование) на оставшийся период
- По истечении 10 лет: гарантия, предусмотренная законом, больше не действует, но в определенных пределах сохраняется возможность предъявить претензии на основании общего права (скрытый дефект)
Пересечения
Одна и та же неисправность может подпадать под действие нескольких гарантий. Например, неисправность радиатора в первый год покрывается гарантией на качество выполнения работ. Та же самая неисправность во второй год подпадает под действие двухлетней гарантии.
Такая серьезная проблема, как протечка, может покрываться гарантией на качество строительства в течение первого года, а в последующие годы — десятилетней гарантией.
Что делать в случае возникновения проблем
Внесудебное урегулирование
В большинстве случаев достаточно просто сообщить об этом застройщику. Серьезные специалисты быстро устраняют неполадки, тем более что они застрахованы и на карту поставлена их репутация.
Порядок действий
- Обратитесь к застройщику в письменной форме (по электронной почте с подтверждением получения или заказным письмом)
- Подробно опишите проблему
- Приложите фотографии
- Установите разумный срок для выполнения работ
- Ведите учет всей вашей переписки
Предупредительное письмо
Если застройщик не отреагирует, направьте ему официальное предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении. Вы даете ему последний шанс принять меры, прежде чем обращаться в суд.
Взыскание со страховщиков
Если застройщик по-прежнему не отвечает, обратитесь напрямую в его компанию по страхованию десятилетней ответственности (в случае серьезных проблем) или в компанию по страхованию профессиональной гражданской ответственности.
Судебная экспертиза
В крайнем случае вы можете обратиться в суд с просьбой о назначении судебного эксперта. Эта процедура длительная и дорогостоящая, но иногда она необходима.
Чтобы получить поддержку в этих сложных процедурах, экспертыHabineoготовы помочь вам на всех этапах — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Ошибки, которых следует избегать в отношении гарантий
Ошибка № 1: Пренебрежение осмотром товара при доставке
Это самая распространённая ошибка. Люди спешат, хотят получить ключи и быстро подписывают документы. Результат: незамеченные недостатки, которые никогда не будут устранены. Не торопитесь, будьте внимательны и не стесняйтесь обратиться к специалисту за помощью.
Ошибка № 2: путать гарантии
Каждая гарантия имеет свою сферу действия и срок действия. Косметический дефект, возникший через два года, не будет покрываться гарантией. А вот протечка, возникшая через восемь лет, — будет. Знание своих прав поможет вам избежать разочарований.
Ошибка № 3: слишком долго ждать
Сроки строго ограничены. По истечении года гарантия на качество строительства теряет силу. По истечении десяти лет — и десятилетняя гарантия тоже. При появлении проблемы действуйте незамедлительно.
Ошибка № 4: Пренебрежение доказательствами
В случае спора доказательства играют решающую роль. Сохраняйте все документы: договоры, чертежи, накладные, фотографии, переписку с застройщиком.
Ошибка № 5: Думать, что всё происходит автоматически
Гарантии есть, но их нужно задействовать. Застройщик не станет сам по себе устранять проблему, о которой он даже не знает. Сообщайте, напоминайте, настаивайте.
Сводная таблица гарантий
| Гарантия | Продолжительность | Покрываемый ущерб | Исключения из покрытия | К кому обратиться |
|---|---|---|---|---|
| Идеальное завершение | 1 год | Все зарегистрированные нарушения | Нормальный износ, допустимые дефекты | Застройщик |
| Биеннале | 2 года | Разъемное оборудование | Структура, косметические дефекты | Застройщик |
| Десятилетняя гарантия | 10 лет | Серьезные повреждения (прочность, пригодность для проживания) | Оснащение, незначительные недостатки | Застройщик, его страховка |
| GFA | Во время строительства | Завершение в случае банкротства | Проблемы после доставки | Банк застройщика |
Заключение
Гарантии на новое жилье составляют комплексную систему защиты. С момента сдачи объекта до десятого года вы защищены от большинства непредвиденных ситуаций, связанных со строительством. Это одно из главных преимуществ нового жилья по сравнению со старым, где после продажи не действуют никакие законодательные гарантии.
Основные моменты, которые следует запомнить
- Гарантия на полное завершение работ распространяется на все дефекты в течение одного года
- Двухлетняя гарантия обеспечивает защиту вашего оборудования в течение двух лет
- Десятилетняя гарантия обеспечивает вам защиту в течение десяти лет в случае серьезных проблем (с конструкцией, пригодностью для проживания)
- Финансовая гарантия завершения строительства обеспечивает доведение проекта до конца
- Каждая гарантия имеет свои собственные правила и сроки, которые необходимо знать, чтобы воспользоваться ею
- Осмотр при доставке имеет решающее значение: будьте внимательны при оформлении претензий
- Сохраняйте все документы, фотографии и переписку
Покупка нового жилья — это выбор спокойствия. Вы не только получаете жилье, соответствующее современным стандартам, энергоэффективное и не требующее ремонта, но и на долгие годы защищены от возможных проблем, связанных со строительством. Такого спокойствия старое жилье не может предложить.
Чтобы обеспечить безопасность вашей сделки и получить поддержку на каждом этапе, доверьтесь экспертамHabineo — от первоначального поиска до подписания документов у нотариуса.
