Clermont-Ferrand, capitale historique de l’Auvergne, s’impose comme une place de choix pour l’investissement immobilier en 2026. Forte de son dynamisme économique porté par des fleurons industriels comme Michelin, de son université qui accueille plus de 40 000 étudiants et de son cadre de vie exceptionnel au pied des volcans, la métropole auvergnate conjugue stabilité et opportunités.
Dans un contexte national où les grandes métropoles voient leurs prix flamber, Clermont-Ferrand offre un équilibre remarquable : des prix d’achat encore accessibles, une demande locative soutenue et des rendements attractifs pouvant atteindre des niveaux intéressants. Le marché du neuf y présente des caractéristiques spécifiques qu’il est essentiel de connaître pour réussir son investissement.
Ce guide vous propose une analyse complète du marché de l’immobilier neuf à Clermont-Ferrand en 2026 : tendances actuelles, prix par quartier, rendements locatifs, atouts de la ville et conseils pour réussir votre projet.
Чтобы ваш проект прошел успешно и без лишних забот, воспользуйтесь профессиональной поддержкойHabineo — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Clermont-Ferrand, une métropole aux multiples atouts
Une situation géographique et économique privilégiée
Clermont-Ferrand et ses 147 000 habitants bénéficient d’un tissu économique diversifié, avec des entreprises comme Michelin, un CHU, diverses industries et un écosystème de PME dynamique. La métropole compte des milliers d’emplois et d’entreprises, avec un dynamisme certain.
La ville est également bien reliée : à 2h14 de Lyon, 3h12 de Paris en train, desservie par autoroutes et un aéroport à moins de 15 minutes du centre-ville.
Une ville étudiante de premier plan
Avec plus de 40 000 étudiants, Clermont-Ferrand est une ville étudiante majeure. L’Université Clermont Auvergne (UCA) propose plus de 340 formations réparties sur plusieurs campus et laboratoires de recherche.
Cette population étudiante massive génère une demande locative permanente, particulièrement sur les petites surfaces (studios et T2) à proximité des campus et des transports.
Une qualité de vie exceptionnelle
La ville bénéficie d’un cadre de vie remarquable : 350 hectares d’espaces verts, de parcs et jardins, une proximité immédiate avec les volcans d’Auvergne, une offre culturelle dense incluant le plus grand festival international du court métrage au monde.
Pour analyser les opportunités correspondant à votre profil, l’expertise de Habineo vous aide à y voir plus clair, de votre première recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Le marché immobilier clermontois en 2026
Des tendances contrastées
Le marché immobilier clermontois affiche des signaux contrastés en 2026. D’un côté, le nombre de transactions s’est nettement replié ces deux dernières années. De l’autre, les prix de location restent stables et la demande locative demeure soutenue.
Les prix dans l’ancien
| Тип объекта | Prix moyen au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Квартира | 2 350 € | 1 800 – 3 200 € |
| Дом | 3 100 € | 2 200 – 4 500 € |
Les prix dans le neuf
Dans l’immobilier neuf, les prix sont logiquement plus élevés, portés par la qualité des prestations, la performance énergétique et les garanties.
| Тип объекта | Средняя цена за кв. м (новое жилье) | Fourchette |
|---|---|---|
| Квартира | 3 800 € | 3 200 – 4 500 € |
| Дом | 4 200 € | 3 800 – 5 000 € |
Рынок аренды
Le marché locatif clermontois se caractérise par sa stabilité et sa tension, notamment sur les petites surfaces destinées aux étudiants.
| Тип объекта | Средняя арендная плата за кв. м | Средняя месячная арендная плата |
|---|---|---|
| Однокомнатная квартира | 14–16 евро | 350 – 450 € |
| T2 | 12–14 евро | 450 – 600 € |
| T3 | 10–12 евро | 600 – 800 € |
| 4-комнатные и более | 9–11 евро | 800 – 1 100 € |
Des rendements locatifs attractifs
| Тип объекта | Расчетная валовая доходность |
|---|---|
| Однокомнатная квартира | 5,5 % – 6,5 % |
| T2 | 5,0 % – 6,0 % |
| T3 | 4,5 % – 5,5 % |
| 4-комнатные и более | 4,0 % – 5,0 % |
Les quartiers où investir à Clermont-Ferrand
Центр города
Le cœur historique de Clermont-Ferrand, avec ses rues pavées, ses commerces et sa cathédrale noire en pierre de Volvic, est le quartier le plus recherché.
- Prix dans le neuf : 4 000 € à 5 000 €/m²
- Целевая аудитория: состоятельные инвесторы, владельцы элитного жилья для постоянного проживания, представители свободных профессий
- Rendement locatif estimé : 4,5 % à 5,5 %
- Atouts : centralité absolue, prestige, commerces, animations, proximité des transports
- На что следует обратить внимание: высокие цены, сложности с парковкой, возможный шум
Les Quartiers Universitaires (Carnot, Saint-Jacques)
Ces quartiers proches des campus attirent une population étudiante massive, générant une demande locative permanente.
- Prix dans le neuf : 3 200 € à 3 800 €/m²
- Profil : investisseurs locatifs, étudiants
- Rendement locatif estimé : 5,5 % à 6,5 %
- Atouts : forte demande locative, proximité des campus, prix accessibles
- Points de vigilance : mixité sociale marquée, rotation annuelle des locataires
Chamalières
Commune résidentielle limitrophe de Clermont-Ferrand, Chamalières est très prisée pour son cadre de vie et sa proximité immédiate du centre.
- Prix dans le neuf : 3 800 € à 4 500 €/m²
- Profil : familles, cadres, retraités
- Предполагаемая доходность от аренды: от 4,5 % до 5,2 %
- Atouts : calme, espaces verts, qualité de vie, écoles réputées
- Points de vigilance : prix élevés pour le secteur
Royat
Station thermale réputée, Royat offre un cadre de vie exceptionnel à quelques minutes du centre clermontois.
- Prix dans le neuf : 3 500 € à 4 200 €/m²
- Profil : familles, retraités, investisseurs
- Предполагаемая доходность от аренды: от 4,8 % до 5,5 %
- Atouts : cadre de vie, thermes, calme, proximité de Clermont
- Points de vigilance : marché plus spécifique
Beaumont
Commune résidentielle du sud de l’agglomération, Beaumont offre un bon compromis entre qualité de vie et accessibilité.
- Prix dans le neuf : 3 400 € à 4 000 €/m²
- Целевая аудитория: семьи, покупатели, приобретающие жилье впервые
- Rendement locatif estimé : 5,0 % à 5,8 %
- Atouts : calme, espaces verts, équipements, prix accessibles
- На что следует обратить внимание: относительная удаленность от центра
Aubière
Commune limitrophe accueillant une partie du campus universitaire et des zones d’activités, Aubière attire une population étudiante et active.
- Prix dans le neuf : 3 200 € à 3 800 €/m²
- Profil : investisseurs, étudiants, actifs
- Rendement locatif estimé : 5,2 % à 6,2 %
- Atouts : proximité du campus, prix accessibles, demande locative
- Points de vigilance : caractère moins résidentiel
La Pardieu
Quartier en développement au sud de la ville, La Pardieu accueille de nouveaux programmes immobiliers dans un cadre de verdure.
- Prix dans le neuf : 3 500 € à 4 200 €/m²
- Profil : familles, investisseurs
- Предполагаемая доходность от аренды: от 4,8 % до 5,5 %
- Atouts : quartier en devenir, espaces verts, projets urbains
- Points de vigilance : quartier en développement, commerces à venir
Чтобы определить район, наиболее подходящий для вашего проекта, специалистыHabineoпомогут вам сориентироваться на всех этапах — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Les types d’investissement à Clermont-Ferrand
Аренда жилья для студентов
Avec plus de 40 000 étudiants, le marché locatif étudiant est très porteur.
- Предпочтительные типы квартир: студии и однокомнатные квартиры площадью от 18 до 30 м², меблированные
- Quartiers cibles : Carnot, Saint-Jacques, Aubière, centre-ville
- Rendement attendu : 5,5 % à 6,5 %
- Преимущества: высокий спрос, крайне низкий уровень вакантных площадей, выгодные условия по программе LMNP
- На что следует обратить внимание: ежегодная ротация персонала, необходимо заранее планировать летние каникулы
Аренда жилья для молодых специалистов
Экономический рост привлекает молодых трудоспособных людей, ищущих качественное жилье.
- Предпочтительные типы квартир: 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 40 до 65 м² с выходом на улицу (балкон, терраса)
- Quartiers cibles : centre-ville, Chamalières, Royat, Beaumont
- Ожидаемая доходность: от 4,8 % до 5,5 %
- Преимущества: стабильные арендаторы, устойчивый спрос, рост арендной платы
- На что следует обратить внимание: высокие требования к качеству, большая парковка
Аренда жилья для семей
Жилые районы привлекают семьи, ищущие простора и спокойствия.
- Предпочтительные типы квартир: 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 65 до 90 м² с балконом или террасой, парковка
- Quartiers cibles : Chamalières, Royat, Beaumont, La Pardieu
- Ожидаемая доходность: от 4,5 % до 5,2 %
- Преимущества: очень стабильные арендаторы, крайне низкий уровень вакантности
- На что следует обратить внимание: более значительные инвестиции, высокие требования к качеству
Основное жилье
Pour ceux qui souhaitent s’installer à Clermont-Ferrand, le neuf offre des logements confortables, économes et bien situés.
- Типы квартир: в зависимости от потребностей — от 2-комнатных до 5-комнатных
- Районы: в зависимости от предпочтений (оживленный центр города, тихие жилые районы)
- Преимущества: качество жизни, энергоэффективность, возможность индивидуальной настройки
Pourquoi investir dans le neuf à Clermont-Ferrand ?
Оптимальная энергоэффективность
Новые жилые помещения соответствуют Экологическим нормам 2020 года (RE2020), что гарантирует повышенную теплоизоляцию и контролируемые энергозатраты. В условиях роста цен на энергоносители этот фактор имеет решающее значение как для арендаторов, так и для владельцев, проживающих в своих домах.
Сниженные нотариальные сборы
При покупке нового жилья нотариальные расходы обычно составляют от 2 до 3 % от стоимости объекта, тогда как при покупке вторичного жилья — от 7 до 8 %. При покупке на сумму 200 000 евро экономия достигает 10 000 евро, что является значительным преимуществом.
Гарантии защиты
Приобретение нового жилья сопровождается надежными гарантиями: гарантия на качество строительства (1 год), двухлетняя гарантия (2 года) и десятилетняя гарантия (10 лет). Эти гарантии особенно ценны при инвестировании в аренду жилья.
Ремонтных работ не предвидится
При покупке нового жилья всё уже готово к проживанию. Никакого ремонта, никаких неприятных сюрпризов. Вы можете сразу сдавать жилье в аренду без дополнительных вложений.
Современные услуги
Новые жилые комплексы оснащены такими востребованными удобствами, как оборудованная кухня, дизайнерская ванная комната, система «умный дом» и усиленная звукоизоляция.
Пониженная ставка НДС в некоторых районах
Certains secteurs de Clermont-Ferrand classés en zone ANRU peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur l’achat d’un logement neuf. Renseignez-vous sur les programmes éligibles.
Возможность индивидуальной настройки
Во многих новых жилых комплексах вы можете индивидуально оформить свою квартиру до сдачи объекта: выбрать отделочные материалы, цветовую гамму и оборудование. Ваша квартира будет полностью соответствовать вашим потребностям.
La fiscalité adaptée à votre investissement clermontois
Статус LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est particulièrement pertinent à Clermont-Ferrand, notamment pour les petites surfaces étudiantes.
Преимущества:
- Амортизация недвижимости и оборудования
- Вычет всех фактических расходов
- Отсутствие ограничений в налоговых льготах
- Идеально подходит для однокомнатных квартир и квартир с одной спальней, расположенных рядом с университетами
Exemple pour un studio à 80 000 € dans le quartier Carnot :
| Год | Амортизация (приблизительно) | Экономия на налогах (максимальная ставка налога — 30 %) |
|---|---|---|
| 1-й год | 2 500 € | 750 € |
| 2-й год | 2 500 € | 750 € |
| Итого за 9 лет | 22 500 € | 6 750 € |
Новая система Jeanbrun
Clermont-Ferrand, classée en zone B1, ouvre droit au nouveau dispositif d’amortissement pour les logements neufs donnés en location non meublée.
Что нужно запомнить:
- Амортизация 80 % от покупной цены (без учета стоимости земельного участка) в течение 9–12 лет
- Годовая ставка в зависимости от размера арендной платы (от 3,5 % до 5,5 %)
- Возможность формирования земельного дефицита, который можно зачесть в счет общего дохода (10 700 евро в год)
- Обязательство по аренде сроком не менее 9 лет
Пример для двухкомнатной квартиры стоимостью 150 000 евро:
| Год | Амортизация | Экономия на налогах (максимальная ставка налога — 30 %) |
|---|---|---|
| 1-й год | 4 200 € | 1 260 € |
| 2-й год | 4 200 € | 1 260 € |
| Итого за 9 лет | 37 800 € | 11 340 € |
Беспроцентный кредит (PTZ)
Для тех, кто впервые приобретает новое жилье в качестве основного места проживания, беспроцентная ссуда (PTZ) по-прежнему доступна при соблюдении требований к доходу. С помощью этой ссуды можно без процентов профинансировать часть стоимости покупки.
Сниженные нотариальные сборы
Экономия на нотариальных расходах (2–3 % против 7–8 % в старом жилье) значительно повышает доходность инвестиций.
Городские проекты, повышающие привлекательность
Район вокзала
La transformation du quartier de la gare, avec la création d’un pôle d’échanges multimodal, renforce l’attractivité du secteur.
Le projet InspiRe
Grand projet de renouvellement urbain visant à transformer le quartier Saint-Jacques avec la création de logements, d’équipements publics et d’espaces verts.
La requalification des berges de l’Allier
L’aménagement des berges de l’Allier améliore la qualité de vie et la valeur immobilière des quartiers riverains.
Le développement du CHU Estaing
L’extension du CHU crée une dynamique économique et résidentielle dans le secteur.
Les erreurs à éviter à Clermont-Ferrand
Ошибка № 1: Не учитывать близость к транспорту
Le tramway clermontois structure la ville. La proximité d’une station est un critère déterminant pour la location comme pour la revente.
Ошибка № 2: недооценка важности парковки
В центре города и в густонаселенных районах сложно найти место для парковки. Жилье с парковочным местом сдается в аренду легче и продается по более выгодной цене.
Ошибка № 3: Неправильное определение целевой аудитории
Le public clermontois est diversifié. Un studio près des facultés ne se louera pas au même public qu’un T3 familial à Chamalières. Adaptez votre stratégie au public naturel du secteur.
Ошибка № 4: Пренебрежение расходами на содержание дома
В новых жилых комплексах коммунальные расходы могут значительно варьироваться. Перед покупкой всегда запрашивайте предварительный расчет.
Ошибка № 5: игнорировать городские проекты
Des quartiers comme Saint-Jacques ou La Pardieu sont en mutation. Anticiper ces évolutions permet d’acheter avant que les prix ne grimpent.
Ошибка № 6: Не уделять должного внимания запросам студентов
Avec plus de 40 000 étudiants, la demande de petites surfaces est structurelle. Un investissement bien positionné sur ce segment est quasi sans risque.
Ошибка № 7: недооценка привлекательности центра города
Несмотря на более высокую стоимость, центр города отличается постоянным спросом на аренду и долгосрочным ростом стоимости. Не стоит слишком поспешно исключать его из вашего поиска.
Сводная таблица по районам
| Район | Средняя цена нового товара | Расчетная производительность | Профиль |
|---|---|---|---|
| Centre-Ville | 4 000 – 5 000 € | 4,5 % – 5,5 % | Престиж, семейное наследие |
| Carnot / Saint-Jacques | 3 200 – 3 800 € | 5,5 % – 6,5 % | Étudiant |
| Chamalières | 3 800 – 4 500 евро | 4,5 % – 5,2 % | Элитная жилая недвижимость |
| Royat | 3 500 – 4 200 € | 4,8 % – 5,5 % | Thermal, résidentiel |
| Beaumont | 3 400 – 4 000 € | 5,0 % – 5,8 % | Жилая недвижимость |
| Aubière | 3 200 – 3 800 € | 5,2 % – 6,2 % | Étudiant, actif |
| La Pardieu | 3 500 – 4 200 € | 4,8 % – 5,5 % | En développement |
Заключение
Clermont-Ferrand offre en 2026 un marché immobilier neuf dynamique et accessible, porté par une attractivité économique et démographique constante. La ville conjugue qualité de vie, demande locative soutenue et opportunités d’investissement variées.
Основные моменты, которые следует запомнить
- Une ville étudiante majeure avec plus de 40 000 étudiants
- Un tissu économique diversifié et stable
- Des prix accessibles comparés aux grandes métropoles : 3 800 €/m² en moyenne dans le neuf
- Des rendements locatifs attractifs : 5 % à 6,5 % selon les typologies
- Des quartiers variés, du centre-ville historique aux secteurs résidentiels et étudiants
- Преимущества нового жилья: более низкие расходы, гарантии, энергоэффективность
- Адекватная налоговая система (LMNP, механизм Жанбрюна, беспроцентный кредит)
- Des projets urbains qui renforcent l’attractivité de la ville
Que vous cherchiez une résidence principale, un investissement locatif pour un étudiant, ou un placement patrimonial, Clermont-Ferrand a un quartier fait pour vous. La clé du succès réside dans une connaissance fine du terrain, une sélection rigoureuse du programme et un accompagnement professionnel.
Pour réussir votre projet immobilier à Clermont-Ferrand, faites confiance aux experts de Habineo, de votre première recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
