Вы нашли идеальный новый объект недвижимости, местоположение вам нравится, а комплектация соответствует вашим ожиданиям. Но прежде чем строить дальнейшие планы, возникает важный вопрос: какой бюджет вы действительно можете выделить на эту покупку? Точное понимание своих возможностей по получению кредита — это первый и, без сомнения, самый важный шаг на пути к успешной реализации вашего проекта по приобретению недвижимости.
Расчет кредитоспособности — это не просто формальность. Он позволяет составить реалистичный бюджет, сосредоточить поиск на доступных объектах недвижимости и вести переговоры с банками с позиции силы. При покупке нового жилья, где цены зачастую выше, чем на вторичном рынке, но сопутствующие расходы ниже, этот расчет приобретает особое значение.
В этом руководстве вы найдете всю необходимую информацию для расчета своей кредитоспособности при покупке нового жилья: критерии, которые учитывают банки, метод расчета, доступные программы поддержки и подводные камни, которых следует избегать.
Чтобы ваш проект прошел успешно и без лишних забот, воспользуйтесь профессиональной поддержкойHabineo — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Что такое кредитоспособность?
Определение
Кредитная способность — это максимальная сумма, которую вы можете взять в кредит в банке для финансирования своего проекта в сфере недвижимости, исходя из вашего финансового положения. Она зависит от нескольких факторов:
- Ваши доходы (заработная плата, премии, доходы от недвижимости и т. д.)
- Ваши постоянные расходы (непогашенные кредиты, алименты и т. п.)
- Ваш собственный вклад
- Срок кредита
- Действующие процентные ставки
Почему это так важно при строительстве нового дома?
В сфере нового жилья кредитоспособность имеет особое значение по нескольким причинам:
- Более высокие цены: жилье нового строительства, как правило, стоит дороже за квадратный метр, чем жилье старого строительства
- Снижение сопутствующих расходов: нотариальные сборы (2–3 %) ниже, что уменьшает потребность в финансировании
- Специальные программы поддержки: беспроцентный кредит, кредит от «Action Logement» и т. д., которые позволяют увеличить ваши возможности
- Утешительные гарантии: банки положительно относятся к новостройкам и могут предложить более выгодные условия
Правило 35 %
С 2021 года Высший совет по финансовой стабильности (HCSF) установил строгие правила предоставления ипотечных кредитов:
- Максимальный коэффициент задолженности: 35 % от вашего чистого дохода до уплаты налогов
- Максимальный срок кредита: 25 лет (в некоторых случаях — 27 лет, например, при проведении ремонтных работ или покупке недвижимости на стадии строительства)
- Возможные исключения: банки могут отступать от этих правил в отношении 20 % выданных кредитов
Это правило 35 % — первая цифра, которую нужно знать, чтобы оценить свою кредитоспособность.
Чтобы проанализировать вашу ситуацию и оценить ваши возможности, специалистыHabineoпомогут вам сориентироваться — от первоначального поиска до подписания договора у нотариуса.
Критерии, учитываемые банками
Ваш доход
Банки тщательно проверяют ваши доходы:
- Заработный доход: он должен быть стабильным и регулярным. Предпочтение отдается бессрочным трудовым договорам, особенно при наличии определенного стажа работы.
- Премии и комиссионные: их размер часто рассчитывается на основе показателей за последние три года (среднее значение).
- Доходы от недвижимости: они могут учитываться, как правило, в размере 70–80 % от их суммы (с учетом расходов и возможного простоя).
- Доходы от инвестиций: дивиденды, проценты и т. п. могут учитываться, если они поступают на регулярной основе.
- Пенсии и пособия: некоторые виды помощи (пособие на жилье, семейные пособия) могут быть включены в расчет.
Ваши расходы
Следующие расходы вычитаются из ваших доходов при расчете вашей платежеспособности:
- Действующие кредиты: ипотечный кредит, автокредит, потребительский кредит и т. д.
- Алименты: выплачиваемые или получаемые
- Текущие расходы: некоторые банки включают фиксированную сумму на покрытие текущих расходов (часто от 500 до 800 евро в зависимости от состава семьи)
Ваш собственный вклад
Собственный вклад — это сумма, которую вы можете вложить, не прибегая к кредиту. Обычно она поступает из следующих источников:
- Сбережения (сберегательные книжки, сберегательные счета PEL, страхование жизни и т. д.)
- Семейное пожертвование
- Продажа недвижимости
- Особые премии
При покупке нового жилья идеальный первоначальный взнос составляет не менее 10 % от стоимости объекта, однако при определенных условиях можно приобрести недвижимость и без первоначального взноса (см. наше специальное руководство).
Значительный первоначальный взнос (20 % и более) улучшает вашу кредитную историю и часто позволяет получить более выгодные ставки.
Срок кредита
Чем дольше срок кредита, тем меньше ежемесячные платежи, но тем выше общая стоимость кредита. И наоборот, короткий срок увеличивает ежемесячные платежи, но снижает общую стоимость.
При покупке нового жилья срок может быть продлен до 27 лет с учетом временного разрыва между подписанием договора и сдачей объекта (промежуточные расходы).
| Продолжительность | Ежемесячный платеж при сумме кредита 100 000 евро (процентная ставка 3,5 %) | Общая стоимость кредита |
|---|---|---|
| 15 лет | 715 € | 28 700 € |
| 20 лет | 580 € | 39 200 € |
| 25 лет | 500 € | 50 000 € |
| 27 лет | 475 € | 54 500 € |
Как рассчитать свою кредитоспособность?
Пошаговый метод расчета
Шаг 1: Рассчитайте свой чистый месячный доход
Сложите все свои чистые ежемесячные доходы (зарплаты, усредненные премии, доходы от недвижимости после вычета налоговых льгот и т. д.).
Шаг 2: Рассчитайте свои ежемесячные расходы
Сложите все свои ежемесячные расходы: текущие кредиты, выплачиваемые алименты и т. д.
Шаг 3: Определите свою ежемесячную платежеспособность
Вычтите расходы из доходов, а затем примените максимальный коэффициент задолженности в размере 35 %.
(Доходы – Расходы) × 35 % = Ежемесячная платежеспособность
Шаг 4: Оцените сумму, которую можно взять в кредит
В зависимости от срока кредита и процентной ставки рассчитайте сумму, которую вы можете взять в кредит при такой ежемесячной плате.
Онлайн-калькуляторы могут вам помочь, но вот примерные цифры:
| Ежемесячный платеж | Срок 20 лет (ставка 3,5 %) | Срок 25 лет (ставка 3,5 %) |
|---|---|---|
| 500 € | 86 000 € | 100 000 € |
| 750 € | 129 000 € | 150 000 € |
| 1 000 € | 172 000 € | 200 000 € |
| 1 250 € | 215 000 € | 250 000 € |
| 1 500 € | 258 000 € | 300 000 € |
Конкретные примеры
Пример 1: Супружеская пара без детей
- Чистый месячный доход: 4 500 евро (2 500 евро + 2 000 евро)
- Ежемесячные расходы: 300 евро (автокредит)
- Способность к погашению: (4 500 – 300) × 35 % = 1 470 евро
- Сумма кредита на 25 лет под 3,5 %: около 295 000 евро
- При вложении 30 000 евро, общий бюджет: 325 000 евро
Пример 2: Одинокий человек
- Чистый месячный доход: 2 800 евро
- Ежемесячные расходы: 0 €
- Способность к погашению: 2 800 × 35 % = 980 евро
- Сумма кредита на 25 лет под 3,5 %: около 196 000 евро
- При вложении 20 000 евро, общий бюджет: 216 000 евро
Пример 3: Семья с двумя детьми
- Чистый месячный доход: 5 500 евро
- Ежемесячные расходы: 500 евро (кредиты)
- Способность к погашению: (5 500 – 500) × 35 % = 1 750 евро
- Сумма кредита на 25 лет под 3,5 %: около 350 000 евро
- При вложении 50 000 евро, общий бюджет: 400 000 евро
Помощь, которая увеличивает вашу кредитоспособность
Беспроцентный кредит (PTZ)
PTZ — это дополнительный беспроцентный кредит, предназначенный для тех, кто приобретает жилье впервые, при условии соответствия требованиям по доходу. Он может покрыть до 50 % от общей стоимости сделки при покупке нового жилья.
Влияние на вашу кредитоспособность: программа PTZ уменьшает сумму кредита, которую необходимо взять в банке, что автоматически увеличивает вашу общую кредитоспособность.
Пример: при стоимости недвижимости 250 000 евро беспроцентная ссуда в размере 80 000 евро сокращает сумму банковского кредита до 170 000 евро, что означает ежемесячный платеж в размере 850 евро вместо 1 250 евро в течение 25 лет.
Кредит на приобретение жилья для малообеспеченных (PAS)
PAS — это регулируемый кредит на выгодных условиях, предоставляемый с учетом дохода заявителя. Он может покрыть до 100 % стоимости сделки.
Кредит «Action Logement»
Если вы работаете в частной компании со штатом не менее 10 сотрудников, вы имеете право на получение кредита от Action Logement под 1 % на 20 лет на сумму до 40 000 евро.
Льготные кредиты
Эти кредиты доступны независимо от уровня дохода и могут дополнить ваше финансирование по льготным ставкам.
Сбережения на приобретение жилья (PEL, CEL)
Ваш план или счет накопления средств на жилье может дать вам право на получение кредита по льготной ставке.
Местные субсидии
Некоторые муниципалитеты, департаменты или регионы предлагают специальные программы поддержки для приобретения нового жилья.
Особенности новых объектов при расчете мощности
Сниженные нотариальные сборы
При покупке нового жилья нотариальные расходы составляют 2–3 %, тогда как при покупке вторичного жилья — 7–8 %. При стоимости объекта в 250 000 евро вам потребуется выделить от 5 000 до 7 500 евро на покрытие расходов, тогда как при покупке вторичного жилья — от 17 500 до 20 000 евро.
Эта разница в 10 000–15 000 евро увеличивает вашу кредитоспособность или уменьшает необходимый первоначальный взнос.
График платежей при покупке недвижимости на стадии строительства
При покупке на стадии строительства (VEFA) вы не оплачиваете всю сумму сразу. Выплаты распределяются на весь период строительства:
- 2–5 % при бронировании
- 15 % после завершения работ по устройству фундамента
- 25 % по завершении основного строительства
- 40 % при выводе из воды
- 70 % после завершения возведения перегородок
- 95 % по завершении работ
- 5 % при доставке
Этот график влечет за собой два следствия:
- Вы не оплачиваете всю сумму сразу
- Вам может понадобиться промежуточное финансирование (покрытие промежуточных расходов), если вы параллельно продаете недвижимость
Промежуточные расходы
В период строительства вы платите только проценты по уже выделенным средствам, а не по всей сумме кредита. Это позволяет снизить размер ежемесячных платежей на этапе строительства.
Успокаивающие гарантии
Гарантии на новое жилье (десятилетняя, двухлетняя, гарантия полной готовности) вселяют уверенность в банки, которые могут проявить большую лояльность при выдаче кредита.
Как увеличить свой кредитный лимит?
Перед подачей заявки на кредит
- Сократите сумму своих действующих кредитов: по возможности погасите потребительские кредиты, прежде чем обращаться за ипотечным кредитом.
- Стабилизируйте свою профессиональную ситуацию: бессрочный трудовой договор с стажем работы вызывает больше доверия, чем испытательный срок или срочный трудовой договор.
- Сберегайте регулярно: даже небольшая ежемесячная сумма показывает, что вы умеете управлять своим бюджетом.
- Соберите первоначальный взнос: чем больше он будет, тем выше ваши шансы.
На момент подачи заявки
- Подготовьте полный пакет документов: расчетные листки, налоговые уведомления, выписки со счетов, подтверждающие документы о сбережениях.
- Представьте свой проект: подробно опишите его, его местоположение, качество и преимущества.
- Позаботьтесь о внешнем виде: четко составленная и красиво оформленная презентация вызывает доверие.
- Воспользуйтесь конкуренцией: обратитесь в несколько банков, чтобы сравнить предложения.
Обращение к брокеру
Обращение к брокеру может сыграть решающую роль:
- Он знаком с политикой банков
- Он представит ваше досье в самом выгодном свете
- Он договаривается о самых выгодных условиях
- Это позволяет вам сэкономить драгоценное время
Ошибки, которых следует избегать
Ошибка № 1: Переоценка своих возможностей
Не полагайтесь на слишком оптимистичные расчеты. У банков есть свои правила, и они могут оказаться более строгими, чем ваши личные оценки. Оставьте запас на всякий случай.
Ошибка № 2: Не учитывать сопутствующие расходы
Даже бы ни были низкими, расходы на услуги нотариуса, гарантию и оформление документов всё равно остаются. Учтите их в своём бюджете.
Ошибка № 3: Не учитывать будущие расходы
Налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка: эти расходы будут добавляться к вашим ежемесячным платежам. Банки часто учитывают их в своих расчетах.
Ошибка № 4: Не учитывать промежуточные расходы
При покупке жилья на стадии строительства промежуточные расходы могут составить несколько тысяч евро. Учтите их в своем плане финансирования.
Ошибка № 5: Не учитывать влияние PTZ
Программа PTZ позволяет снизить уровень задолженности, но на неё распространяются определённые условия (доход, регион проживания и т. д.). Прежде чем учитывать её в своих расчётах, проверьте, имеете ли вы право на участие в программе.
Ошибка № 6: Не сравнивать предложения
Процентные ставки, страховые взносы и комиссии за оформление значительно различаются в зависимости от банка. Перед тем как принять решение, сравните как минимум три предложения.
Сводная таблица критериев
| Критерий | Вес | Советы |
|---|---|---|
| Доходы | Высокий | Обоснуйте их стабильность и регулярность |
| Расходы | Высокий | Уменьшите сумму кредита до подачи заявки |
| Вклад | Важно | Старайтесь сбить цену как минимум на 10 % |
| Продолжительность | Умеренный | Максимум 25 лет, при покупке на стадии строительства — до 27 лет |
| Коэффициент задолженности | Решающий | Не превышайте 35 % |
| Осталось прожить | Важно | Рассчитывайте как минимум на 400 евро на одного взрослого |
| Проект | Умеренный | Опишите состояние объекта недвижимости |
Заключение
Расчет вашей кредитоспособности — это первый и один из самых важных этапов при покупке нового жилья. Он поможет вам определить реалистичный бюджет, сфокусировать поиск и вести переговоры с банками с позиции силы.
Основные моменты, которые следует запомнить
- Возможность получения кредита зависит от вашего дохода, расходов, первоначального взноса, срока кредита и процентной ставки
- Коэффициент задолженности не должен превышать 35 % вашего чистого дохода
- Максимальный срок составляет 25 лет (27 лет при покупке на стадии строительства)
- При покупке нового жилья сниженные нотариальные расходы позволяют вам сэкономить
- PTZ и другие виды помощи увеличивают ваш общий бюджет
- График платежей по сделке VEFA влияет на ваш денежный поток
- Хорошо подготовленное и убедительное досье повышает ваши шансы
- Сравнение предложений и обращение к брокеру — это преимущества
Уделив время точному расчету своей кредитоспособности, вы обеспечите себе возможность успешно реализовать свой проект в сфере недвижимости без неприятных сюрпризов. Кроме того, это позволит вам обратиться в банк с уверенностью, имея под рукой убедительную и реалистичную заявку.
Чтобы получить поддержку на этом решающем этапе и на всех этапах покупки, доверьтесь экспертамHabineo — от первоначального поиска до подписания документов у нотариуса.
