Acheter en VEFA, c’est accepter une logique très différente d’un achat immobilier classique. Dans l’ancien, l’acheteur paie presque tout chez le notaire. En VEFA, en revanche, il règle le logement progressivement, au rythme de la construction.
C’est précisément ce mécanisme qu’on appelle l’appel de fonds VEFA.
Beaucoup d’acheteurs découvrent ce sujet trop tard. Pourtant, il influence directement le financement, les frais intercalaires, la trésorerie et même le niveau de stress pendant le chantier.
Sur Habineo, on accompagne les acheteurs dans le neuf pour comprendre chaque étape avant de signer : contrat de réservation, financement, calendrier de paiement, appels de fonds, livraison et garanties. Ainsi, vous savez exactement ce que vous payez, à quel moment et pourquoi.
Voyons donc clairement comment fonctionnent les appels de fonds en VEFA, quels délais prévoir et quelles erreurs éviter.
Appel de fonds VEFA : définition simple
Un appel de fonds VEFA correspond à une demande de paiement envoyée par le promoteur à l’acheteur, selon l’avancement du chantier.
Autrement dit, vous ne payez pas tout votre logement neuf en une seule fois.
Le promoteur demande progressivement une partie du prix lorsque certaines étapes de construction sont atteintes :
- achèvement des fondations ;
- mise hors d’eau ;
- achèvement des travaux ;
- livraison du logement.
Chaque appel de fonds correspond donc à une étape précise. Ainsi, le paiement suit l’avancement réel du programme.
Pourquoi les appels de fonds existent en VEFA ?
La VEFA signifie Vente en l’État Futur d’Achèvement. Vous achetez donc un logement qui n’est pas encore terminé, et parfois même pas encore construit.
Par conséquent, il serait risqué de payer 100% du prix dès le départ.
Le système des appels de fonds protège l’acheteur, car :
- le promoteur ne peut pas demander tout l’argent immédiatement ;
- les paiements suivent l’avancement réel des travaux ;
- les sommes sont débloquées par étapes ;
- le financement reste encadré.
Cette logique reste assez saine : vous payez progressivement ce que le promoteur construit réellement.
Le calendrier légal des appels de fonds en VEFA
Le calendrier des appels de fonds VEFA suit un cadre précis. Le promoteur ne peut donc pas réclamer n’importe quel montant à n’importe quel moment.
Voici le fonctionnement généralement appliqué.
| Étape du chantier | Pourcentage maximum du prix total |
|---|---|
| Réservation | Dépôt de garantie |
| Achèvement des fondations | 35% |
| Mise hors d’eau | 70% |
| Achèvement des travaux | 95% |
| Livraison du logement | 100% |
Ces pourcentages correspondent à des plafonds. Le promoteur peut appeler moins, mais il ne peut pas dépasser ces seuils avant l’étape prévue.
Le dépôt de garantie avant les appels de fonds
Avant les appels de fonds, l’acheteur verse souvent un dépôt de garantie au moment de la réservation.
Ce dépôt permet de bloquer le logement à son nom.
Montant habituel du dépôt de garantie
| Délai prévu avant la signature définitive | Dépôt maximum généralement demandé |
|---|---|
| Moins de 1 an | Jusqu’à 5% |
| Entre 1 et 2 ans | Jusqu’à 2% |
| Plus de 2 ans | En principe, pas de dépôt |
Ensuite, le notaire conserve généralement ce dépôt jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Premier appel de fonds VEFA : les fondations
Le premier grand appel de fonds intervient généralement à l’achèvement des fondations.
À cette étape, le promoteur peut demander jusqu’à 35% du prix total du logement.
Exemple
Pour un appartement neuf à 300 000 € :
| Étape | Pourcentage | Montant cumulé |
|---|---|---|
| Fondations achevées | 35% | 105 000 € |
Si vous financez votre achat avec un crédit immobilier, la banque débloque alors une partie du prêt pour payer cet appel de fonds.
C’est aussi souvent à ce moment que les frais intercalaires commencent.
Deuxième appel de fonds : la mise hors d’eau
La mise hors d’eau signifie que le bâtiment devient protégé des intempéries. En général, le gros œuvre est terminé et la toiture est posée.
À cette étape, les appels de fonds peuvent atteindre jusqu’à 70% du prix total.
Exemple sur un bien à 300 000 €
| Étape | Pourcentage cumulé | Montant cumulé |
|---|---|---|
| Fondations | 35% | 105 000 € |
| Mise hors d’eau | 70% | 210 000 € |
Attention : le promoteur ne demande pas 70% en plus. Il demande seulement le complément pour atteindre 70%.
Ainsi, si vous avez déjà payé 35%, l’appel suivant représente généralement 35% supplémentaires.
Troisième appel de fonds : l’achèvement des travaux
Lorsque les travaux approchent de la fin, le promoteur peut demander jusqu’à 95% du prix total.
À ce stade :
- les logements sont presque finalisés ;
- les équipements sont posés ;
- les parties communes avancent ;
- la livraison se rapproche.
Exemple
| Étape | Pourcentage cumulé | Montant cumulé |
|---|---|---|
| Fondations | 35% | 105 000 € |
| Mise hors d’eau | 70% | 210 000 € |
| Achèvement des travaux | 95% | 285 000 € |
Il reste alors 5% à payer au moment de la livraison.
Dernier appel de fonds VEFA : la livraison
Le solde du prix se paie à la livraison du logement.
En général, il s’agit des derniers 5%.
Pour un bien à 300 000 €, cela représente :
| Étape | Montant restant |
|---|---|
| Livraison | 15 000 € |
Cependant, la livraison ne doit jamais être traitée comme une simple formalité. Vous devez vérifier le logement, noter les éventuelles réserves et contrôler que le bien correspond bien à ce que vous avez signé.
Peut-on bloquer les 5% restants en cas de problème ?
Oui, dans certains cas.
Si vous constatez des défauts importants à la livraison, vous pouvez parfois consigner les 5% restants au lieu de les verser directement au promoteur.
Cela peut concerner par exemple :
- une non-conformité importante ;
- un équipement manquant ;
- un problème sérieux qui empêche l’usage normal du logement ;
- des réserves importantes non traitées.
Toutefois, il ne faut pas bloquer les fonds n’importe comment. Cette démarche doit rester propre, claire et souvent passer par une consignation officielle.
L’objectif n’est pas de créer un conflit avec le promoteur. Au contraire, il s’agit de protéger l’acheteur jusqu’à la correction des défauts.
Qui reçoit l’appel de fonds VEFA ?
Le promoteur envoie généralement l’appel de fonds à l’acheteur.
Ensuite, deux situations existent.
Si vous financez avec un crédit immobilier
Vous transmettez l’appel de fonds à votre banque. Puis la banque débloque la somme demandée et la verse selon les modalités prévues.
Si vous payez avec vos fonds propres
Vous réglez directement la somme demandée, selon les instructions indiquées dans l’appel de fonds.
Dans les deux cas, vous devez respecter les délais de paiement.
Quels sont les délais pour payer un appel de fonds VEFA ?
Les délais varient selon les contrats et les promoteurs. Toutefois, l’acheteur dispose souvent d’un délai assez court pour régler l’appel de fonds.
Il faut donc rester réactif.
En pratique, mieux vaut :
- surveiller ses emails ;
- prévenir sa banque à l’avance ;
- garder le contact avec son conseiller ;
- vérifier que le prêt est prêt à être débloqué ;
- éviter d’attendre la dernière minute.
De cette manière, vous limitez les risques de retard de paiement et les tensions inutiles avec le promoteur.
Appel de fonds VEFA et frais intercalaires
C’est probablement le point le plus important à comprendre.
En VEFA, la banque ne débloque pas tout le prêt dès le départ. Elle débloque les fonds progressivement.
Cependant, dès qu’une somme est débloquée, vous commencez généralement à payer des intérêts sur cette somme.
Ces intérêts s’appellent les frais intercalaires.
Exemple simple
Vous achetez un logement à 300 000 € avec un prêt.
Au premier appel de fonds, la banque débloque 105 000 €.
Vous ne remboursez pas encore forcément tout le crédit, mais vous pouvez déjà payer des intérêts sur les 105 000 € débloqués.
Ensuite, à chaque nouvel appel de fonds, les intérêts augmentent, car le capital débloqué augmente aussi.
Exemple complet d’appels de fonds VEFA
Prenons un achat en VEFA à 300 000 €.
| Étape | Pourcentage cumulé | Montant cumulé appelé | Nouveau montant à payer |
|---|---|---|---|
| Fondations | 35% | 105 000 € | 105 000 € |
| Mise hors d’eau | 70% | 210 000 € | 105 000 € |
| Achèvement | 95% | 285 000 € | 75 000 € |
| Livraison | 100% | 300 000 € | 15 000 € |
Ce tableau montre bien la logique : chaque appel de fonds complète le paiement déjà réalisé.
Ainsi, vous suivez un calendrier progressif au lieu de payer tout le logement dès le départ.
Pourquoi les appels de fonds peuvent déséquilibrer un budget ?
Sur le papier, le système semble simple. Pourtant, dans la réalité, les appels de fonds peuvent créer une pression financière.
C’est surtout vrai si vous avez encore :
- un loyer à payer ;
- des frais intercalaires ;
- une assurance emprunteur ;
- des dépenses d’installation ;
- un déménagement à préparer ;
- une épargne limitée.
C’est pourquoi un achat en VEFA doit être simulé sur toute la durée du chantier, et pas seulement à partir de la livraison.
Les erreurs fréquentes avec les appels de fonds VEFA
Certaines erreurs reviennent très souvent chez les acheteurs. Heureusement, elles peuvent être évitées avec un minimum d’anticipation.
Erreur 1 : croire que le crédit commence seulement à la livraison
C’est faux.
Même si le remboursement complet peut parfois démarrer après la livraison, les frais intercalaires commencent souvent bien avant.
Il faut donc les intégrer dès le montage du financement.
Erreur 2 : ne pas prévenir la banque assez tôt
Quand vous recevez un appel de fonds, transmettez-le rapidement à votre banque.
Si la banque tarde à débloquer les fonds, le paiement peut prendre du retard.
Dès le départ, demandez donc :
- comment envoyer les appels de fonds ;
- à qui les transmettre ;
- sous quel délai la banque débloque les sommes ;
- quels justificatifs fournir.
Ainsi, vous évitez les blocages au mauvais moment.
Erreur 3 : oublier les frais intercalaires dans le budget
C’est l’un des pièges les plus classiques.
Un acheteur calcule sa future mensualité, mais il oublie la phase de construction.
Résultat : il découvre plusieurs mois de frais supplémentaires avant même d’habiter le logement.
Pour éviter cela, il faut demander une estimation des frais intercalaires dès le départ.
Erreur 4 : confondre montant appelé et montant total
Un appel de fonds à 70% ne signifie pas que vous devez payer 70% en plus.
Cela signifie que le total payé doit atteindre 70%.
Cette nuance change tout. Elle évite de paniquer inutilement au moment de recevoir l’appel de fonds.
Erreur 5 : ne pas vérifier l’étape du chantier
Avant de payer, vérifiez que l’appel de fonds correspond bien à l’étape annoncée.
Vous ne devez pas régler un appel de fonds si l’étape n’est pas réellement atteinte.
En cas de doute, demandez des précisions au promoteur. Vous pouvez aussi conserver tous les échanges écrits.
Erreur 6 : ne pas garder de trésorerie
Même dans le neuf, il faut garder une réserve.
En parallèle des appels de fonds, vous pouvez avoir :
- frais bancaires ;
- assurance ;
- ameublement ;
- cuisine ;
- déménagement ;
- premières charges ;
- imprévus.
Par conséquent, acheter en VEFA sans marge financière peut vite devenir inconfortable.
Que faire si l’appel de fonds semble incorrect ?
Si vous recevez un appel de fonds qui vous paraît anormal, ne paniquez pas. En revanche, ne payez pas aveuglément.
Vérifiez d’abord :
- le pourcentage demandé ;
- l’étape du chantier ;
- le montant déjà payé ;
- les conditions prévues dans l’acte ;
- les justificatifs transmis.
Ensuite, contactez le promoteur, votre notaire ou votre banque si nécessaire.
Dans tous les cas, gardez des échanges écrits. Cela vous protège si un désaccord apparaît plus tard.
Appels de fonds VEFA et investissement locatif
Pour un investisseur, les appels de fonds ont un impact direct sur la rentabilité.
En effet, avant la livraison :
- aucun loyer n’est encore encaissé ;
- les frais intercalaires peuvent déjà courir ;
- le capital s’engage progressivement ;
- le calendrier peut se décaler en cas de retard.
Il faut donc intégrer les appels de fonds dans le calcul global du projet.
Un investissement VEFA peut être très cohérent. Toutefois, il doit intégrer la phase de chantier, et pas seulement la période après mise en location.
Comment bien préparer les appels de fonds VEFA ?
Avant de signer, posez les bonnes questions :
- Quel est le calendrier prévisionnel du chantier ?
- Quels appels de fonds sont prévus ?
- À quel moment la banque débloquera-t-elle les fonds ?
- Quels seront les frais intercalaires estimés ?
- Quand commencera le remboursement complet ?
- Que se passe-t-il en cas de retard ?
- Quelle trésorerie faut-il garder ?
Ces questions évitent beaucoup de mauvaises surprises. De plus, elles permettent de construire un financement plus réaliste.
Ce qu’il faut retenir
Un appel de fonds VEFA est une demande de paiement progressive liée à l’avancement du chantier.
Le promoteur ne peut pas demander tout le prix immédiatement. Les paiements suivent un calendrier encadré :
- 35% aux fondations ;
- 70% à la mise hors d’eau ;
- 95% à l’achèvement ;
- 100% à la livraison.
Le point essentiel consiste à anticiper l’impact financier pendant la construction : frais intercalaires, délais bancaires, trésorerie et éventuels retards.
Un achat en VEFA bien préparé reste beaucoup plus confortable à vivre. À l’inverse, un achat mal anticipé peut devenir stressant, même si le logement est de qualité.
Pour comprendre les appels de fonds, comparer les programmes neufs et construire un budget cohérent, Habineo vous accompagne gratuitement, que ce soit pour y vivre ou investir.
